עליית המחירים כבר החלה, השקעה ביוון היא הזדמנות שאולי לא תחזור

0

דאטה אנליסט, חוויית המשתמש, ניהול מוצר, ג'אווה, פייתון, בינה מלאכותית, מפתח בענן? קחו קורס אונליין במיטב מקצועות הטכנולוגיה והזניקו את הקריירה שלכם לדרך חדשה. הקורסים (באנגלית בלבד) מתחילים ב- 11 וב-12 בנובמבר. לפרטים הקליקו כאן...


שיחה מקומית עם שלומית ומיכל – מייסדות ומנהלות של חברת גריק בלו (Greek Blue) המלווה משקיעים בדרך לרכישת נכס ביוון,

שלום שלומית ומיכל. בואו נדבר רגע על שיפוץ והשבחת נכסים ביוון. אתונה וסלוניקי הן יעד טוב לסוג כזה של פעילות?

במידה ומחליטים להשקיע ביוון, המקומות הנכונים להשקעה כיום הם בערים הגדולות – אתונה וסלוניקי, שלא תלויות רק בעונת התיירות כמו האיים. מחירי הנכסים נמצאים בעלייה, אך עדיין לא הגיעו למחיר הריאלי שהיה לפני המשבר הכלכלי. כיום השוק מתחזק ובעתיד הקרוב קשה יהיה להשיג נכסים במחירי מציאה. אנחנו רואות יותר רוכשים שמחפשים נכסים עם פוטנציאל השבחה, כזה שהערך שלו עולה במונחים כלכליים בזכות השינויים שנעשו בשטחו. 

במידה ומשקיע קונה דירה שזקוקה לשיפוץ או לחלוקה, איזה שירותים אתם נותנים?

בשלב הראשון אנחנו נותנות שירות של מציאת הנכס להשקעה וליווי התהליך עד לחתימת חוזה הרכישה, אנחנו מנצחות על התזמורת, מה שנקרא, עוד מהארץ.

מה זאת אומרת?

אם זה בהכנת המסמכים הדרושים או תיאום עם אנשי המקצוע ביוון למציאת נכסים רלוונטיים לפי הגדרת אוכלוסיית היעד. זה יכול להיות גם תיאום פגישה במשרדי עורך הדין והנוטריון המלווים ביוון או עם סניף הבנק ורשות המיסים היווניים.

אחרי בחינת כדאיות הנכס והרכישה שלו, ואם הוחלט להשביח את הנכס, אנחנו מפנות את הלקוח לקבלת הצעת מחיר עם חברה שפועלת ביוון. מאותו רגע הם גם ילוו את השיפוץ ויפקחו עליו, בין אם מדובר על חלוקה הפנימית, או חלוקה למספר דירות. הם גם יעצבו, ירהטו ויאבזרו את הדירה אם צריך, עד ליצירת דירת בוטיק שמתאימה להשכרה לטווח קצר וארוך.

אני מבין שתחום המשרדים הוא לא אטרקטיבי ביוון, בעיקר מאז צעדי הייעול של הממשלה ופיטורי עשרות אלפי עובדי מדינה מה שהוביל להרבה בנייני משרדים ריקים. איך המצב בתחום הנכסים למגורים, שם זה סיפור אחר לגמרי, נכון?

היות והרבה בניני משרדים עומדים ריקים, ולעומת זאת, תחום הדירות למכירה והשכרה בפריחה ושגשוג, ניתן, בהרבה מהמקרים, להסב את אותם משרדים לדירות למגורים ובכך להשביח את הנכס ולהשיג רווחי הון ושכירות גבוהים יותר. את בדיקת הנכס, שינוי הייעוד, התכנון, העיצוב והפיקוח אנחנו עושים עם עורך הדין המקומי.

נדל"ן ביווןאם אני רוצה לשנות ייעוד של בניין, כמה זה מסובך?

ישנן עיסקאות הכוללות הסבה של הנכס. לדוגמא חנות שהוסבה לבית מגורים וכן משרדים. הפעולה הזאת לא מורכבת אבל זקוקה לבדיקה מקדימה. עורך הדין ממונה על הבדיקה וללא אישור מקדים שלו לא תתבצע העיסקה. חוץ מזה צריך לקחת בחשבון שהתהליך כרוך בתוספת עלות. סכום ההמרה נמסר לאחר בדיקת הנכס.

מה צריך לקחת בחשבון כשמחליטים לשפץ בניין או דירה ביוון? 

תהליך שיפוץ דורש תכנון תקציבי מקדים ועבודה מול אנשי שירות מהימנים ומקצועיים.  חשוב שבמהלך התהליך ימונה מנהל מפקח מטעם הרוכש שיפקח על ההתקדמות ורמת הביצוע בשטח.

יש גודל מסוים של בניין או דירה שמומלץ לרכוש ולשפץ?

זה נגזרת של תקציב ההשקעה ומטרת המשקיע. דירות קטנות יכולות לשמש להשכרות קצרות מועד או להשכרה לסטודנטים בעוד דירות גדולות ישמשו משפחות או לחילופין ניתנות בחלק מהמקרים לעבור שיפוץ וחלוקה למספר יחידות מניבות.

יש גיל מסוים של בניינים שכדאי להתייחס אליו? למשל, לא להתעסק עם בתים שנבנו לפני יותר מ-40 או 50 שנה?

כמובן שככל שהבניין ישן יותר כך התחזוקה מבקשת מאיתנו התייחסות. ביוון ישנו דגש מיוחד לגיל ומיקום הבניין ונדרשת בדיקת חוזק המבנה. זאת בדיקה שנערכת לפני הרכישה.

מה כדאי לעשות עם נכס משופץ, להשכיר או למכור מיד?

נכס משופץ להשכרה לטווח קצר צריך להיות משופץ ברמת גימור גבוהה מרוהט ומאובזר בהתאם. באתונה אנחנו עובדות עם חברה שנותנת שירותי עיצוב פנים, תכנון אדריכלי, סטיילינג, כולל הדמיות, תכניות עבודה, פיקוח וליווי כדי להביא את התוצאה הטובה ביותר, בשוק תחרותי, להשכרה מסוג זה. במקרה של השכרה לטווח ארוך, כל שנדרש הוא שיפוץ סטנדרטי. נכס משופץ משביח את הנכס ובהחלט ניתן למכירה חוזרת מיידית.

כמה צפוי לעלות שיפוץ של דירת שני חדרים באתונה ובסלוניקי?

שיפוץ כולל ויסודי עולה 300-500€ למ"ר תלוי ברמת השיפוץ הנבחרת.

מה צפויה להיות התשואה בכל אחת מהערים?

זה משתנה בהתאם לגודל הדירה, המיקום שלה ואורך השכירות. בדרך כלל שכירות קצרת מועד, כלומר השכרה על בסיס יומי תניב תשואה גבוהה יותר בין 8-12%. נכסים שמושכרים לתווך ארוך מניבים כ7-10%.

נדל"ן ביווןעד כמה הסיפור מסובך מבחינת בירוקרטיה?

בשביל זה אנחנו פה. השירות שאנחנו נותנות כולל ייעוץ וליווי בנושא המיסוי והמסמכים הנדרשים לרכישה והשבחה. 

לסיום, טיפ למשקיע החדש ביוון, איזו עצה חשובה תוכלו לתת?

אין עוד מדינה כיום באירופה המערבית המאפשרת לרכוש דירה במרכז המטרופולין שלה במחירים כאלו נמוכים, עם הקלות במיסוי ובעלויות נלוות. למשל מס רכישה נמוךשל 3%, פטור ממס שבח מלא בעת המכירה, נכון ל-2019, אמנת מס משותפת עם ישראל ועל כל זה תשואות גבוהות ופוטנציאל השבחה גבוה. עליית המחירים ביוון כבר החלה, המחירים בשנה האחרונה עלו בכ-20 אחוזים והעלייה הזו צפויה להימשך. זאת הזדמנות שאולי לא תחזור. 

ליצירת קשר עם שלומית ומיכל

להשאיר תגובה

כתובת האימייל שלך לא תפורסם