שכר הדירה בברלין יוקפא באופן רטרואקטיבי מיוני 2019, למשך חמש שנים

0

דאטה אנליסט, חוויית המשתמש, ניהול מוצר, ג'אווה, פייתון, בינה מלאכותית, מפתח בענן? קחו קורס אונליין במיטב מקצועות הטכנולוגיה והזניקו את הקריירה שלכם לדרך חדשה. הקורסים (באנגלית בלבד) מתחילים ב- 11 וב-12 בנובמבר. לפרטים הקליקו כאן...


מאת ניצנה בראוטמן

בוקר קשוח עובר על מי שעוסק או משקיע בנדל"ן בברלין. אתמול בערב סיכמה הקואליציה האדומה ירוקה על צעד ללא תקדים להקפאת השכירויות בברלין לחמש שנים והורדת שכירויות גבוהות מדי לטבלת השכירויות המותרת של 2013. הצעת החוק הראשונה צצה ביוני השנה על ידי הגברת קאטרין לומפשר, שרת הבינוי והשיכון של ברלין ממפלגת השמאל "די לינקה" ששורשיה במפלגה הקומוניסטית המזרח גרמנית.

על מנת להבין את הרקע לגזרות החדשות שיחולו רטרואקטיבית מיוני 2019 על כלל בעלי הדירות בברלין , שאפרט בהמשך צריך להבין קצת את שוק הנדל"ן ממבט היסטורי ולוקאלי. רוב אוכלוסיית ברלין המקורית חייה בשכירות. כ- 86% מהתשובים, שוכרים דירות ומי שרץ לקלפיות (הבחירות הבאות יהיו ב2021) הם בדיוק האנשים האלה ולא 50,000 הברלינאים החדשים שמצטרפים לעיר התוססת הזו בכל שנה, שלרובם אין זכות הצבעה.

מאחר וברלין שלאחר נפילת החומה היתה עיר אפורה ושבורה עם המון בניינים מוזנחים ומעט מאוד תקציב לשפץ אותן, עיריית ברלין מכרה אלפי בניינים במחירים מצחיקים למשקיעים זרים ובעיקר קרנות ממדינות צפון אירופה. בערך מ- 2010 ברלין הפכה לאטרקציה עבור צעירים וצעירות מכל העולם. התפתחה כאן סצינת הייטק וגם ענפי כלכלה כמו אומנות, עיצוב ותקשורת פרחו, בעוד כמו בכל העולם, ענפי תעשייה קלאסיים רבים נעלמו מהנוף. הברלינאים החדשים, מרוויחים הרבה יותר מהברלינאי המקורי. שכר הדירה שחבר'ה מטורונטו , טוקיו ותל אביב מורגלים אליו מעמיד באור מצחיק את הממוצע העירוני של 11,09 היורו למ"ר שנהוג לקחת היום כשכר דירה ברוב האזורים הסבירים של ברלין.

אבל מה, לאוכלוסייה המקורית, שאט אט נדחקת מדירותיהם לטובת מי שיכול לשלם יותר (למרות שברוב ברלין דייר וותיק מוגן לכ- 10 שנים מפינוי וגם זאת רק למטרת שימוש עצמי של בעל הדירה) העליות בשכר הדירה איימו על איכות החיים שלהם. בנוסף, הבירוקרטיה הכבדה והבלתי אפשרית במשרדי הבינוי לא מאפשרת כמעט בנייה חדשה. עבור אישור בנייה פשוט מחכים לעיתים שנה וחצי. העירייה אמנם מחזיקה עדיין בהמון שטחים ריקים, אבל משום מה לא מצליחה להתפקס על העיקר ולשחררן לבנייה או לבנות בעצמה.

בערך מ- 2015 המוני אדם יוצאים לרחובות ומפגינים נגד המחסור בדירות בשכר הדירה הנמוך שהורגלו אליו. הפולטיקאים, כרגע הקואליציה מורכבת מהאס פה דה (המקבילה למפלגת ה"עבודה" בישראל, הירוקים , והשמאל , "די לינקה " חייבים לתת מענה לבוחרים שלהם ובוחרים להוציא את בעלי הדירות כשעיר לעזאזל, על מנת להסב את תשומת הלב מהעובדה שהפוליטיקה נכשלה בבנייה של דירות חדשות באופן מחפיר.

אז מה בעצם אומר החוק החדש?

1. שכר הדירה בברלין יוקפא באופן רטרואקטיבי מיוני 2019 לחמש שנים.
2. מדד השכירויות המותרות תהיה השכירות הממוצעת של 2013. שזה בערך 6,45 יורו למ"ר .
3. בעבור שיפוץ של דירה יהיה מותר להוסיף 1 יורו למ"ר לאחר קבלת אישור מיוחד
4. על ריהוט של דירה, לא ניתן להוסיף דבר
5. על דירות שמתפנות מדייר, מחוייב בעל הדירה לקחת את אותו הסכום בדיוק, כמובן בכפוף לטבלה של 2013 ולא כאשר הדייר מלכתחילה שילם יותר מן המותר.
6. שוכרים יוכלו לדרוש (ככל הנראה רטרואקטיבית) מבעל הדירה כספים בחזרה אם שילמו כ- 20% יותר ממה שמציגה הטבלה של 2013 .שכירויות גבוהות מדי יורדו לגובה המותר.
7. על מיקום פריים תוכלו להוסיף כ- 74 סנט למ"ר על השכירות. על אזור פחות טוב תצטרכו להוריד אפילו מ-6,45 יורו המותרים כ- 28 סנט למ"ר.

לשם מימוש הגזרות שלמעלה, העיירה מוסיפה כ- 250 פקידים לצורך עיבוד הפניות של ציבור השוכרים שצפויים להציף את משרדיהם בבקשה להוריד את שכר הדירה שלהם.

לי המציאות של ברלין 2019 קצת מזכירה את המציאות של ברלין לפני נפילת החומה ב- 1989. גם אז הרשויות נורא אהבו להתערב ולהגביל ענייני רכוש פרטיים.

אז מי יוצא נשכר מהעניין?

מי שכבר שכר דירה, לחמש שנים, בלי קשר להכנסותיו הרי שהשכירות שלו לא תעלה. מי שמשלם יותר ממה שהיה נהוג ב- 2013, השכירות שלו אף עלולה לרדת.

הפוליטיקאים. כרגע הבוחרים שלהם מוחאים כפיים ולא מודעים למה שבאמת עומד להתרחש.

מי מפסיד מהעניין?

כל מי שלא שכר דירה עדיין. כמעט ולא יהיה שום סיכוי למצוא כרגע דירה במחיר שפוי. מי שמחזיק בחוזה כשוכר, עלול לסבלט את הדירה במחיר יקר באופן בלתי חוקי ,אף אחד לא ישחרר דירה ששכר בזול עכשיו בקלות (התופעה כבר קיימת ולדעתי תתפשט)

בעלי דירות ומשקיעים אשר לא יצליחו לכסות את המשכנתאות שלהם עם השכירות העלובה שיוכלו לקחת ויפשטו בחלקם את הרגל. בעיקר מי שיצטרך להושיב כספים לשוכרים על שנים עברו.

חברות בניין ושיפוצים. מאחר ואין שום אינטרס לשפץ עכשיו דירות ובניינים, כי דירה משופצת שווה בהבדל של 1 יורו למ"ר כמו דירה חורבתית. בעלי דירה לא יתקנו יותר כלום.

ברלין. אף אחד לא ירצה לבנות כאן דירות, בחמש השנים הקרובות. הבניינים הקיימים ששופצו בעיקר מכספים של משקיעים זרים, יחזרו למצב העגמומי והמוזנח של שנות התשעים.

בוקר כבד עבר על מי שעוסק בנדל"ן בברלין. ישבתי עם כמה חברים מהתחום בבית קפה וניסינו לחשוב איך אנחנו נותנים מענה ללקוחות שלנו. חברי העורך דין ריכרד, המליץ קודם כל להזהיר אנשים מלחדש חוזי שכירות בלתי חוקיים. אם אפשר לצאת מחוזי שכירות קיימים שחושפים אתכם מהיום לתביעה, מה טוב

שנית, כמה שהיה עצוב לי בעבור חבר קבלן שישב בשולחן, המלצה נחרצת לא לשפץ ולא לרהט דירות. אין טעם.

האם זה הזמן למכור?

מאוד תלוי לשם מה ביצעתם את ההשקעה מלכתחילה. למרות כל הגזרות שהופכות את המושג "תשואה' לבדיחה עצובה, גרמניה נשארת כלכלה יציבה ומקום טוב להחנות בו כספים.

האם המחירים צפויים לרדת ?

מנסיוני כמתווכת, אני יכולה לומר שאכן הפניות והבקשות למכור ולממש נכסים מאז יוני השנה עלו בערך ב- 15%.דירות קטנות, חדר או שני חדרים ריקות שהן דירות קלאסיות שקנו משקיעים זרים עלולות להציף את השוק. מאחר ויש מספיק ביקוש לדירות שכאלה בשוק הקונים לשימוש עצמי, אני לא מודאגת כרגע.

עדיין ניתן למכור במחירים יפים. אם המגמה תימשך, ומשקיעים פשוט ייפטרו מהדירות שרכשו כהשקעה בהמוניהם, אכן יכול מאוד להיות שמחירי הדירות הקטנות יירדו.

הערה: הנתונים בדבריי מתבססים על מה שהתפרסם בעיתונות ובפורומים שונים של נדל"ן היום. מאחר והנוסח הסופי של החוק יפורסם רק ביום רביעי, ניתן יהיה לדעת עוד רק אז. החוק חל כמובן גם על דירות עם חוזה שכירות מוגבל.

**

ניצנה בראוטמן, מנהלת את סוכנות הנדל"ן b-space Berlin 

להשאיר תגובה

כתובת האימייל שלך לא תפורסם