כיצד משפיעים מיליוני המהגרים על שוק הנדל"ן בגרמניה

0

לפי הנתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מאז קום המדינה ועד סוף שנת 2019 עברו כ-900,000 ישראלים לגור בחו"ל – ולא חזרו יותר לארץ. המדינה שהצליחה למשוך הכי הרבה ישראלים נכון לשנת 2018 היא לא אחרת מאשר גרמניה.

הישראלים הם לא היחידים שעלו על הקונספט הנוח של מדינה סוציאלית עשירה המחבקת את התושבים שלה ומאפשרת לחיות בקלות. בשנים האחרונות גרמניה הפכה ליעד עליה לרגל לאנשים שהתאכזבו מהמצב הכלכלי במדינה שלהם, לפי סקר שנערך בשנה האחרונה דיווחו ישראלים כי הם מרגישים מאחורה ב"מדד העושר", לפי החוקרים עקב שינויים שנוצרו בישראל, נראה כי הרצון לחיות "חיי שפע" קורס תחת יוקר המחיה. הגורמים המרכזיים שמאיצים תהליכים אלו הינם הפערים החברתיים, התשתיות הציבוריות הרעועות, מחירי הדיור ועוד. כל אלו דוחפים משפחות שלמות לחצות יבשות ולעבור להתיישב בגרמניה.

החוקרים מצאו שישראלים אינם היחידים הלוטשים עיניהם לעבר מנוע הצמיחה של אירופה-גרמניה. על פי המחקר "מאז 2006 מתחוללת הגירה בין יבשתית, נראה כי כולם קנו כרטיס כיוון אחד לגרמניה. מגיעים אלינו משפחות מכל קצוות הכדור. ממדבריות עיראק דרך טורקיה, ומדינות הים התיכון ועד לסירות הגומי שחוצות את הים ומביאות את אוכלוסיית אפריקה- כולם היו כחולמים".

מהצד השני של ההגירה האגרסיבית לגרמניה ניצבים אנשי עסקים ישראלים שרואים בזה הזדמנות עסקית אדירה. "המדינה אינה בנויה לאכלס כמות כזאת של בני אדם תוך תקופה קצרה, כתוצאה מכך נוצרו ביקושים גדולים לדירות ובאופן טבעי לעליה בשווי הנדל"ן." לדבריהם זאת רק ההתחלה. "המהגרים מנצלים את מערכת הגרמנית ומביאים הרבה ילדים לעולם. באופן זה הם משפרים את הסיכוי להיקלט במדינה ובמקביל מקבלים סובסידיות קליטה גדולות יותר, באופן טבעי הבעיה הנוכחית בנדל"ן רק תגדל- קצב הבניה בגרמניה מאוד איטי והעלויות של בניה חדשה אינן יקרות מאוד. על כן הצפי הוא להמשך עלית מחירים בכל גרמניה."

שוק הנדל"ן הגרמני מורכב בשל המבנה המשפטי והמיסוי שלו, לכן יש רף כניסה גבוה לכל המתעניינים בנושא. אחד האנשים שנמצא במרכז הבמה בכל הקשור להשקעות נדלן בגרמניה הוא היזם הצעיר בן שמיר, שעומד בראש חברת "נדל"ן גרמניה" שעלתה לכותרות בשנה האחרונה. שמיר הצליח לבצע מספר מהלכים מעניינים בשנים האחרונות באמצעות שימוש בטכנולוגיה ייחודית לאיתור עסקאות המתומחרות מתחת למחירי שוק. מכיוון שהשוק הגרמני מכיל בתוכו מילוני נכסים פוטנציאלים קשה מאוד להוציא את "המוץ מהתבן". שמיר שהגיע מרקע טכנולוגי (שותף מנהל בחברת GENESIS) הביא לשוק הנדל"ן הגרמני המנומנם פתרון ייחודי שמושך אליו משקיעים מכל הקשת הכלכלית בישראל.

באמצעות ניתוח של בסיסי נתונים גדולים וחיתוך של המידע עם דפוסים דמוגרפים הצליחו אלגוריתמים לנבא באופן כמעט מושלם של 91% האם המחירים יעלו או ירדו באזור מסוים, המערכת מאפשרת לרדת לרזולוציות של רחובות ולפעמים בניינים.

הנחת העבודה הינה שלאדם הממוצע קשה להתחשב בכל כך הרבה משתנים ולתת את המשקל היחסי לכל אחד מהם, ועל כן היכולות שלו לגבש החלטה במצב של חוסר וודאות מקטינה את היעילות שלו בבחירת עסקה נכונה. למגרש הזה נכנסים בוטים חכמים המבוססים על בינה מלאכותית שסורקים את הרשת, לרבות מאגרי מידע של משרד המשפטים ומקפיצים הזדמנויות עסקיות להשקעה, בשלב הבא אנליסטים מנתחים את ההזדמנויות ובוחרים את האיכותיות ביותר. תהליך איתור מורכב זה עולה אמנם המון כסף ומאידך מצמצם את הסיכון בהשקעה לרמה מינימלית.

עוד עובדות לגבי המהגרים והקשר שלהם לעלייה בהשקעות הנדל"ן בגרמניה

שיעור האבטלה בגרמניה הוא מהנמוכים יותר בגוש היורו. גם מהגרים שהגיעו ממזרח אירופה ומארצות כמו פולין, צ'כיה ואוקראינה, שהכלכלה בהם הינה מבין הגרועות ביותר ושיעור האבטלה במדינות אלה הוא גבוה – מגיעים על מנת למצוא עבודה. למהגרים אלה, ממשלת גרמניה זקוקה, על מנת שיעבדו, ישלמו מיסים ויאזנו את מערך הפנסיות. גם התאחדות התעשיינים ולשכת המסחר של גרמניה, הן התומכות המרכזיות בפתיחת השערים לזרים. מכל מדינות אירופה, ההגירה הגדולה ביותר היא לגרמניה, היות ומדינות הים התיכון באירופה כגון יון, איטליה, ספרד ופורטוגל, עדיין סובלות מקריסה כלכלית, מה שגורם למדינות אלה, להיות פחות אטרקטיביות למהגרים.

בגלל המלחמה בעיראק ובסוריה, מיליוני פליטים, מגיעים לגרמניה בסירות וגם פליטים ממדינות אפריקה מגיעים בהמוניהם דרך הים, על מנת לנסות לשרוד במדינה מתקדמת ומצליחה כלכלית כמו גרמניה. תופעה זו, גורמת למחירי הנדל"ן לעלות בשל הביקוש הרב הנדל"ן פשוט אוזל.

אין זה סוד, כי בירת המשקיעים הזרים הינה גרמניה ולצד הריבית האפסית של המדינה, המחירים זינקו בנדל"ן משנת 2015-2018. מגמה זו, נמשכה עד לרבעון השלישי של השנה. נפח עסקאות הנדל"ן הוערך ב-56 מיליארד יורו שמתוכם 42 מיליארד הושקעו בנדל"ן המסחרי.

תחזיות הצמיחה האחרונות בשוק הנדל"ן, גרמו לגרמניה, להיות אחת מחמש מגמות ההשקעה המובילות גם השנה – שנת 2019, אך בכל זאת, יש לדעת היכן וכיצד להשקיע נכון.

הגירה המונית מטורקיה לגרמניה בשל ההתרסקות של הלירה הטורקית

הלירה הטורקית, התרסקה ב-16% מול הדולר כך ש-6.43 לירות טורקיות שוות לדולר אמריקאי אחד. גם העלאת המכס עד לשיעור כפול ממה שהיה, על פלדה ואלומיניום מטורקיה על ידי נשיא ארה"ב דונאלד טראמפ, גרמה למפולת כלכלית בטורקיה. הצניחה בשווי הלירה הטורקית והחשש מפני קריסתה הכלכלית של המדינה מגבירים את החששות של הבנק האירופי מחשיפת יתר של חלק מהבנקים בגוש היורו למדינה זו. מצב זה, גרם לרבים מהאזרחים הטורקים שחששו מפני הקריסה הכלכלית, למהר ולעבור לגרמניה שבה הכלכלה היא הרבה יותר יציבה.

ההגירה לגרמניה מטורקיה, החלה כבר בשנות ה-50 של המאה הקודמת והיא רק עולה. כיום, נמצאים כבר 2 מיליון מהגרים טורקים בגרמניה ומגמה זו, במיוחד בשל המצב הכלכלי החמור בטורקיה, רק תעלה.

להיכנס להשקעות נדל"ן בגרמניה תוך נטילת מינימום סיכונים

היות וכל משקיע מתחיל יודע כמה דברים בסיסיים אשר נכונים לגבי כל השקעה ובמיוחד, כאשר מדובר על השקעות נדל"ן. יש לדעת, כי ככל שרמת הסיכון תהיה גדולה יותר, כך הרווח במימוש השקעה זו, יהיה גדול יותר. דבר שני, אין השקעה ללא סיכונים. כל משקיע בנדל"ן מכיר בעובדה כי הסיכונים הם חלק בלתי נפרד מהשקעת נדל"ן, אך בכל זאת יש לנהל את השקעות נדל"ן בחו"ל על הצד הטוב והנכון ביותר, כך שהחשיפה להם תצטמצם.

יחד עם זאת יש יתרון אינהרנטי למשקיע הממוצע בכך שמגמת השכירויות עולה בעקביות כבר 10 שנים מה שנותן מעטפת ביטחון למקבלי ההחלטות.

הבעיה המרכזית של משקיעי הנדל"ן בישראל הינה היכולת לקבל החלטות מהירות, היה ניתן לראות זאת בישראל שרק מעטים ניצלו את מומנטום העליה וגרפו רווחים, רוב הישראלים קפאו על השמרים וחיכו לראות מה יקרה וכנראה שפספסו את הרכבת, מעניין לראות כיצד הישראלים יפעלו הפעם בכל הקשור להשקעות נדל"ן בגרמניה.

להשאיר תגובה

כתובת האימייל שלך לא תפורסם