המדריך למשקיע בארה"ב: פרק ב' – להתגבר על החשש

0

לקריאת כל פרקי המדריך

כיצד נתגבר על הפחד מההשקעה הראשונה? הרבה אנשים שהיו רוצים להשקיע בנדל”ן בכלל באופן כללי, לא עושים את זה, והם לא יעשו את זה בגלל הפחד. הפחד מלהיכשל הוא פחד משתק. מאיפה נובע הפחד הזה? הפחד הזה נובע קודם כל מהחינוך שקיבלנו בבית. אם בבית לא דיברו על כסף וכל הזמן אמרו לנו שאנחנו צריכים ללמוד, כדי שיהיה לנו מקצוע מכובד, שנוכל בקלות למצוא בו עבודה ושנוכל לפרנס את המשפחה שלנו.

בנוסף גם אמרו לנו שאם נעבוד קשה ונוכיח את עצמנו נוכל להחזיק בעבודה הזו ולא יפטרו אותנו. תזכירו את זה לאלפי האקדמאים שמפוטרים בכל שנה מענפי ההייטק השונים ולא מצליחים כבר למצוא עבודה בתחום שלהם ובלית ברירה נאלצים לעשות הסבה למשהו אחר. אמרו לנו גם שהשקעות זה דבר מסוכן ולכן עדיף לנו להחזיק את הכסף שלנו בבנק – שם זה הכי בטוח.

אני אגיד לכם יותר מזה, גם הבנק שלכם ישמח שתשאירו את הכסף שלכם אצלו בבנק בתוכנית חיסכון כשהוא נותן לכם 0.5% עליו. אבל מצד שני אם תחרגו ותיכנסו למינוס הוא ייקח לכם 12 -13% על החריגה הזו.

ככה הבנק עושה כסף, הוא נותן הלוואות בריבית גבוהה וכשהוא צריך לשלם על כסף שהוא כביכול לווה מלקוחות של הבנק הוא משלם את הריבית הקטנה ביותר. דבר נוסף שממנו הפחד נובע הוא חוסר הידע. אנשים לא יודעים מה לעשות עם כסף. זו הסיבה שברגע שיש לנו קצת כסף אנחנו מיד מבזבזים אותו על דברים מיותרים, שאולי נראים להם באותו רגע נחוצים מאוד, אבל הכסף הזה הולך סתם לאיבוד.

אני רוצה שתחשבו רגע על מצבים שקרו לכם בחיים כשהשתחררה לכם תוכנית חיסכון או נפתחה קרן השתלמות, קיבלתם לידיים שלכם סכום גדול מאוד, תוך כמה זמן ביזבזתם אותו? אם אתם כמו רוב האנשים אז סביר להניח שמהר מאוד.

עכשיו תחשבו כמה קשה לכם להוציא סכום של 500 שקל על משהו. אתם תנסו להתמקח על המחיר כמה שיותר כדי לחסוך 20 שקל. תחשבו רגע כמה זמן לוקח לכם להחליט כמה טיפ תשאירו למלצרית ששירתה אתכם במסעדה 20 או 30 שקל.

הסכומים הקטנים מאוד מטרידים אותנו אבל מצד שני אנחנו מקבלים החלטות על 100,000 שקל בתוך כמה שניות.

נדל"ן בארה"ב
צילום: יריב גולן

דרכים להתמודדות

הדבר הראשון שאנחנו צריכים לעשות זה לשכוח את כל מה שחינכו אותנו בילדות ולדעת שיש אנשים שעושים המון כסף בעסקאות נדל”ן והם לא נולדו אנשים עשירים. הדבר השני הוא ללמוד ולהבין, ולשאול שאלות. כל דבר שנראה לכם, אפילו הדבר הקטן ביותר שאתם לא מבינים, לשאול. לשאול כדי להבין, כי בעצם השקעה ללא ידע היא כמו לחצות כביש בעיניים עצומות.

כמובן שדבר נוסף הוא לרצות להצליח וכדי להצליח אתם חייבים לפעול וליישם. גם אם תטעו במהלך הדרך תוכלו תמיד ללמוד מהטעויות האלה ולתקן את זה בהמשך.

ישנם הרבה אנשים שלמדו בקורסים ובסדנאות נדל”ן, קוראים המון ספרים בנושא, לוקחים קורסים באלפי שקלים ויודעים את כל התאוריה בעל פה, אבל הם אף פעם לא התגברו על הפחד וקפצו למים. ההצלחה לא תקרה בקורס או בקריאת ספר. ההצלחה תקרה אם הם יעשו משהו עם מה שהם למדו.

כדי שנוכל באמת להתגבר על הפחדים שלנו נצטרך לחשוב מראש על כל דבר שיכול לקרות לנו במהלך ההשקעה, אם נחשוב מראש על כל דבר ודבר שיכול לקרות לנו במהלך הדרך נוכל להכין כלים שבעזרתם נוכל להתמודד עם כל דבר ונוכל מראש למנוע מהדבר הזה לקרות.

מהם חלק מהדברים שאנו מפחדים מהם ברכישת נכס ובואו נראה איך נתמודד איתם:

אין לי מושג איפה לקנות.
קניתי נכס במחיר יקר מידי.
איך אדע מה המצב הפיזי של הנכס.
איך אדע אם הנכס נקי משיעבודים או חובות.
מה נעשה עם דייר שלא משלם.
איך אדע שהבית בכלל רשום על שמי.
מה יקרה אם לא אמצא דייר.
מה יקרה אם המחירים ירדו.
מה אם יעקצו אותי בדרך.

נתחיל לעבור עליהם !

אין לי מושג איפה לקנות?

המצב הראשון מתייחס למציאת האזור הנכון להשקעה. ארה”ב הגדולה מכילה שווקים רבים ומגוונים. היא כל כך גדולה ומשקיעים רבים מנסים למצוא את השוק הנכון להשקיע בו ואף פעם לא בטוחים אם הם נמצאים באזור הנכון בזמן הנכון, אז איפה קונים נדל”ן בארצות הברית. סקר שוק הוא הדבר הראשון והחשוב ביותר שעלינו לעשות לפני שאנחנו מחליטים להשקיע באזור מסוים.

ארצות הברית אמנם ענקית ומכילה שווקים רבים אבל עדיין יש שווקים קרים יותר וחמים יותר לכן בתור קונים נרצה למצוא שוק שבו יהיה לנו יותר כוח מיקוח מול מוכרים, שוק שבו ניתן בקלות להוריד מחירים ולקנות בזול יותר ממחירי הדרישה של המוכרים, שוק כזה נקרא שוק של קונים. בתור מוכרים נרצה שוק שבו נכסים נמכרים מהר במחירים טובים ואפילו מעל מחירי הפרסום, שוק שבו כמות הקונים גדולה יותר מכמות המוכרים, שוק כזה נקרא שוק של מוכרים.

לפי בדיקות שערכתי לאחרונה אפשר לומר בוודאות שהשווקים הרותחים היום בארה”ב הם מדינות רצועת השמש במערב והשווקים הרגועים יותר נמצאים היום במזרח וצפון ארצות הברית.

קניתי נכס במחיר יקר מידי!

המצב השני מדבר על המחיר שאנחנו משלמים בעסקה, ואיך נדע שלא שילמנו מחיר יקר מידי. כמובן שאם שילמנו מחיר יקר מידי, זה אומר שלא ביצענו ניתוח שוק כמו שצריך. בניתוח שוק נתמקד על שוק ברמת המיקרו, נבדוק את נתוני השכונה, את הרמה הסוציו אקונומית של התושבים, רמת בתי הספר, קירבת הנכס למקומות בילוי ואזורי מסחר.

בנוסף נבדוק את המכירות בשלושת החודשים האחרונים ואפילו בחצי שנה האחרונה ברדיוס של עד 2 ק”מ מהנכס. נבדוק גם בכמה מוצעים למכירה נכסים היום בהשוואה למחיר שאנחנו רוכשים את הנכס.

בדיקה כזו תמנע מאיתנו לשלם מחיר יקר מידי אך עדיין במידה ושילמנו קצת יקר מידי אבל ניתוח הכדאיות הראה לנו מעל 10% תשואה על ההון המושקע נתחיל ליהנות מהכנסה שוטפת ובמשך הזמן נבדוק שוב את כדאיות המכירה.

מדרחוב חנויות מדהים! — ‏ב-‏‎Crocker Park‎‏.‏ צילום: יריב גולן

איך אדע מה המצב הפיזי של הנכס?

המצב הפיזי של הנכס הוא נקודה קריטית, גם אם נכס נראה יפה בתמונות עדיין קיים החשש שיש בעיה ביסודות או שהגג דולף.

בעיה ביסודות זה דבר מאוד קריטי שיכול לעלות לנו הרבה מאוד כסף לתקן. גם אם היינו נוסעים לארה”ב בעצמנו כדי לראות את הנכס הרי שלא היינו יכולים לדעת אם יש בעיה ביסודות.

לכן זה מאוד חשוב בכל רכישת נכס, להזמין איש מקצוע – מומחה בבדיקת בתים. בדיקה כזו נקראת – Home Inspection. אם יש לכם קבלן מוסמך שאתם סומכים עליו, הוא יוכל לחסוך לכם את עלות הבדיקה. אינספקטור או בתרגום לעברית מפקח ייתן לנו חוות דעת על הנכס, יוציא לנו דוח מפורט של הליקויים ועל המצב הכללי של הנכס.

גם אם הבית עשוי מעץ והוא אכול טרמיטים, ניתן לבדוק זאת באמצעות בדיקה של אינספקטור. דוח האינספקטור יגלה לנו את הליקויים בכל המרכיבים הגדולים והקטנים, בנוסף נוכל לבקש מהאינספקטור לצלם עבורנו תמונות של הנכס, מבפנים ומבחוץ, תמונות של הרחוב.

תמונות שיצלם האינספקטור הם לא תמונות רגילות שנקבל מהמוכר של הנכס שיראה לנו רק את התמונות היפות והמוצלחות שהוא צילם, אלא תמונות שיתמקדו בליקויים ויעזרו לנו לראות את המצב האמיתי של הנכס.

איך אדע אם הנכס נקי משיעבודים או חובות:

בדיקה אם הנכס נקי משיעבודים חובות או עיקולים הוא דבר חשוב ביותר בכל רכישת נכס להשקעה בארה”ב, אך הדבר הינו שיגרה עבור עורך דין מנוסה שמתמחה במקרקעין. הבדיקה נקראת בדיקת טייטל מקדמית (Preliminary Title Inspection).

הבדיקה מבוצעת על ידי חברת הטייטל ולאחר סגירת העסקה נקבל ביטוח הנקרא ביטוח טייטל (Title Insurance).
הבדיקה והביטוח הזה עולה לנו בסביבות 400$ והוא יגן עלינו בכל מקרה שישנו איזה שהוא חוב תביעה או עיקולים היסטוריים על הנכס.

מה נעשה עם דייר שלא משלם?

דייר שלא משלם הוא הסיוט של כל משקיע נדל”ן בארץ, החוקים בארץ מטיבים מאוד עם הדייר והדרך היחידה לפנות אותו מהנכס הוא להגיש בקשה לבית משפט, הליך ארוך ומסורבל שיכול לקחת שנה שלמה שבה הדייר גר בנכס שלנו ולא משלם.

בארצות הברית הדבר שונה לחלוטין, החוקים נוקשים מאוד וברוב המדינות נוטים לטובת בעל הנכס ולא הדיירים. דייר שלא ישלם יקבל כבר אחרי 7 ימים הודעה הנקראת – Notice, המתריעה לדייר על אי התשלום. בשלב זה מתווסף קנס שנע בין 10 ל- 15% מגובה השכירות החודשית ונקרא Late fee. במידה והדייר עדיין לא שילם את החוב עד ל-15 לחודש, נשלח מכתב נוסף הנותן לדייר התראה אחרונה ואפשרות לתשלום תוך 3 ימים או להתפנות מידית מהנכס.

במידה והדייר עדיין לא שילם תתבצע פניה לבית המשפט לקבלת צו פינוי מהנכס, דיון בנושא מתקיים בדרך כלל בתוך 10 ימים והדייר מקבל שוב מספר ימים כדי לאפשר לו בכל זאת לשלם את השכירות בתוספת של הוצאות נוספות כשיפוי לבעל הנכס ולחזור למסלול פעילות תקין מול בעל הנכס. לאחר שעברו מספר הימים שנקבעו בדיון והדייר עדיין לא שילם ניתן לפנות לשריף המקומי לצורך ביצוע פינוי דייר כאשר כל ההליך לפינוי הדייר כולו יכול להימשך כחודש וחצי עד חודשיים.

איך אדע שהבית בכלל רשום על שמי?

בניגוד לארץ שכאן מרוכזים כל הבעלויות על נכסים בטאבו במקום מרכזי אחד, בארצות הברית כל מחוז אחראי על רישום הבעלויות על נכסים אצלו במחוז. לאחר ביצוע הסגירה והעברת הבעלות יעביר עורך הדין או חברת הטייטל את המסמכים לרישום במחוז ולאחר מספר ימים נוכל לראות את הרישום באתר האינטרנט של המחוז.

נדל"ן בארה"ב
בג'קסונוויל, פלורידה. צילום: יריב גולן

מה יקרה אם לא אמצא דייר?

קונוטציה נוספת שיכולה להוות חסם עבור המשקיע הוא המחשבה שאנחנו נרכוש נכס אבל לא נצליח להשכיר אותו. אנחנו שוב חוזרים לנקודה שבה התחלנו והיא ניתוח השוק שעשינו לפני רכישת הנכס. בדיקת האוכלוסייה, רמת ההכנסה, רמת ההשכלה, רמת הפשיעה כל אלה יגלו לנו מה רמת האזור והאם יש בכלל דרישה לשכירות באזור הזה.

נושא השכירות הוא המרכיב החשוב ביותר, הרי אם הנכס לא יושכר לא נקבל שום הכנסה. כל התחשיבים שלנו כל הניתוח שעשינו כולו מושתת על הכנסה מהנכס ואם לא תהייה הכנסה כיצד נרוויח?

בשלב הזה תנו לי להרגיע אתכם, ארה”ב היא מדינת השכירות כל בית שני הוא בית להשכרה כי זו המנטליות של האמריקאים, זמן האיכלוס הממוצע לנכס הוא בין חודש לחודשיים והסבירות שלא תצליחו להשכיר את הנכס שלכם אחרי חודשיים היא קלושה ביותר, כמובן שבתור בעלי הנכס נידרש לבצע מספר פעולות כדי לוודא שהנכס אכן יושכר.

אחת הפעולות היא בחירת חברת ניהול מוצלחת שתפרסם את הנכס ותציע אותו להשכרה, תוכלו גם לבקש מחברת הניהול שתשלח לכם לינקים לאתרים שבהם מפורסם הנכס כדי שתוכלו לוודא שהוא אכן פורסם.

בכל רכישת נכס חשוב לערב את חברת הניהול כבר בתהליך המוקדם של הרכישה אפילו אם עדיין הנכס לא שלכם, חברת ניהול טובה תוכל להזהיר אתכם מראש במידה ויש בעיה מסוימת להשכיר נכס באיזור שלכם.

מה יקרה אם המחירים ירדו?

שוק הנדל”ן בארצות הברית חווה עליות ומורדות במהלך השנים, המשבר הקשה שנמשך משנת 2008 ועד 2013 כבר מאחורינו ואין ספק שאנחנו נמצאים כרגע במגמת עלייה מתונה שתימשך עד למשבר הבא, עדיין ניתן במקומות מסוימים לרכוש נכסים במחיר נמוך בהרבה ממחירי הבנייה, במשך הזמן גם נראה עלייה במחירי השכירות.

השקעה בנדל”ן היא השקעה לטווח ארוך, זהו עסק שבנוי על הכנסות והוצאות והמטרה שלנו הוא תזרים מזומנים ללא התחשבות במגמת השוק שיכול לעלות וגם לרדת בשנים הקרובות, האמת היא שזה לא כל כך אמור לעניין אותנו, אם השוק יהיה בירידה עדיין נקבל את שכר הדירה החודשי שלנו ואם השוק יהיה בעלייה אז ערך הנכס שלנו יעלה – אבל שימו לב זה רק על הנייר ורק ביום בו תימכרו את הנכס רק אז תוכלו לדעת אם אכן מימשתם ברווח או לא, אם אין רווח תמיד תוכלו להמשיך ולהשכיר את הנכס.

מה אם יעקצו אותי בדרך?

אנשים רבים הפסידו המון כסף בהשקעות הנדל”ן שלהם, אחרי שהם קנו נכסים מחברות מפוקפקות ובמקומות שלא היינו אפילו מתקרבים קרב אליהם. אם תישאל אותם מבחינתם להשקיע בנדל”ן זה דבר מאוד מסוכן. אבל 95% מאלו שהפסידו כסף בנדל”ן הפסידו בגלל שהם לא בדקו כמו שצריך את העסקה המוצעת להם והאמינו לחברה המשווקת.

אז לפני שאתה עושה טעות ורוכש נכס מבלי לבדוק, רק כי ראית מצגת יפה או שהתרשמת מהמשרד המפואר של החברה שממנה אתם רוצה לקנות – תעצור ותחשוב שוב! מומלץ להתייעץ ולקבל חוות דעת נוספת על העסקה.

זכרו תמיד שכל השקעה מתחילה במחשבה ונגמרת במעשים, באיזה שהוא שלב צריך להפסיק לחשוב ולעשות את הצעד הראשון ולקפוץ למים, הקפיצה השנייה תהייה קלה יותר וככה זו שאחריה. הפחד מהלא צפוי לפעמים משתק אותנו ומונע מאתנו לפעול, הדרך היחידה שתגרום לנו להתגבר על הפחד הזה היא על ידי הקטנת הסיכון בכך שנדע מראש להתגבר על כל מכשול שעלול לצוץ לנו במהלך הדרך.

להשאיר תגובה

כתובת האימייל שלך לא תפורסם