המדריך למשקיע בארה"ב: פרק א' – היכרות

0

שלום חברים, שמי יריב גולן ואני יזם ומשקיע נדל"ן. משנת 2005 ועד שנת 2011 השקעתי בנדל"ן בארץ, אחרי שהבנתי שהשוק בארץ מיצה את עצמו והמחירים לא מצדיקים ובמיוחד הקושי להשיג עסקאות טובות החלטתי לבחון את שוק הנדל"ן בארה"ב. ההתחלה לא הייתה פשוטה בכלל והתמודדתי עם לא מעט קשיים, מהמורות ונפילות בלא מעט עסקאות וגם מפחי נפש משותפים עסקיים מפוקפקים שהצטיירו בהתחלה כישרים תמימים.

אחרי שנתיים קשות מאוד הצלחתי ליצור לעצמי צוות נהדר שמלווה אותי עד היום. אני שמח וגאה בעצמי שלא נשברתי ושהצלחתי להתגבר על הקשיים וההפסדים הכספיים העצומים שהיוו מבחינתי שיעורים נהדרים לחיים. יצרתי לעצמי מערכת שעובדת בשבילי בג'קסונוויל פלורידה ובקליבלנד אוהיו.

מממפיס עד קליבלנד

אני מחזיק באופן אישי נכסים בממפיס, סנט לואיס, ג'קסונוויל וקליבלנד ומשנת 2013 אני מלווה משקיעים ועד היום ביצעתי כבר מעל 200 עסקאות בשוק האמריקאי. לאחר עליות המחירים של השנים האחרונות בג'קסונוויל, החלטתי להתמקד יותר בשוק של קליבלנד. ההתמחות שלי היא בנכסים בעלויות של 50,000-100,000 דולר.

היום הכל כמעט על טייס אוטומטי, יש לנו ברוקרים שיודעים בדיוק מה אנחנו מחפשים ומעבירים אלינו את העסקאות לפני שהם משווקות לשוק, אולסיילרים שמעבירים אלינו עסקאות מידי יום, שיפוצניקים שמלווים אותנו מעסקה לעסקה, אנשי שטח, חברות ניהול, אינספקטורים וכל מה שצריך כדי לוודא שהמשקיע הסופי שלנו יקבל עסקה טובה. כמובן שכל נכס שלא עומד בקריטריונים שלי ישר נפסל. יש לי מספר קווים אדומים שלא נתפשר עליהם בשום עסקה, אם זה מיקום הנכס באזורים שאנחנו מכירים טוב עם פשיעה נמוכה, נכס עם בעיה חמורה ביסודות או במרתף ונכס עם שיפוץ גדול מידי.

יריב גולן
יריב גולן

לדעתי המטרה המרכזית של כל משקיע היא לרכוש נכס מתחת למחיר השוק. ישנם מספר כלים לבדוק את שווי הנכס ואחד מהם הוא דו"ח השוואת מכירות שנקרא CMA.

CMA – Comparative Market Analyze

CMA הוא ניתוח השוואתי של מחירי שוק, המבוצע עבור הנכס, המיועד לקבוע שווי שוק של נכס למחיר מכירה או השכרה. ה- CMA מבוצע בדרך כלל על ידי מתווך, על סמך נתונים של נכסים מקבילים שבהם בוצעו עסקאות בתקופה הסמוכה למועד ביצועו. קחו בחשבון שדו"ח CMA תקין יכיל בתוכו לפחות 3 נכסים דומים שנמכרו בחצי השנה האחרונה בנוסף לפחות 3 נכסים דומים שמוצעים כרגע למכירה ועד רדיוס של 0.5 מייל מהנכס.

בנוסף לדו"ח CMA יש לבחון נתונים סביבתיים נוספים שלא יופיעו בשום דו"ח CMA. האם הנכס נמצא על כביש ראשי? האם יש חניה מקורה או חיצונית? האם יש עמודי חשמל גבוהים בקרבת הנכס? האם הצורה החיצונית של הנכס מזמינה? האם הנכס נמצא בכניסה לשכונה מהכביש הראשי או שנמצא פנימה יותר? האם הנכס מיוחד או דומה לשאר הנכסים בשכונה?

כל אחת מהשאלות האלה תעלה או תוריד מערך הנכס ותקבע האם הנכס מבוקש או לא והאם הוא באמת מציאה.

כדי לרכוש נכסים מתחת למחירי השוק צריך להגיע למוכרים שבמצוקה, כאלה שקיבלו עבודה במדינה אחרת וצריכים לעזוב מהר, זוגות שמתגרשים, ירושות, אבל תתפלאו לשמוע שרוב העסקאות שלנו מגיעות ממוכרים שפשוט נמאס להם לטפל בנכס ומזניחים אותו, במשך הזמן יש נזילות מהגג, רטיבויות במרתף, רצפה מתנדנדת ולבעל הנכס פשוט נמאס ממנו והוא רוצה להיפטר מהנכס כמה שיותר מהר, ואנחנו בשמחה עוזרים לו.

שקט תעשייתי

המטרה השנייה של המשקיע היא שקט תעשייתי, שההכנסה תיכנס כל חודש לחשבון הבנק ושלא נצטרך להתעסק עם זה יותר מידי ובכלל לא רוצה דאגות. פה מתחילה הבעיה, זה ידוע שמשקיע ירצה מצד אחד לראות תכנית עסקית עם תשואה גבוהה ומצד שני לשלם כמה שפחות על הנכס הזה. הרי זה ברור לכולם שככל שנקנה במחיר גבוה יותר נמצא את עצמינו בשכונה טובה יותר עם אוכלוסייה ברמה גבוהה יותר וסביר להניח שיהיו לנו פחות בעיות עם דיירים שלא משלמים בשכונות האלה, למרות שגם כאן זה יכול לקרות. אנחנו מנסים לאזן ובכל זאת לא להתפשר באיכות הנכס והשכונה.

השיפוץ הוא מרכיב קריטי במשוואה, תשקיעו בשיפוץ הנכס. שיפוץ ברמה טובה יחסוך לנו המון תקלות בעתיד. אתם חייבים לוודא שהמערכות החשובות בנכס תקינות ואנחנו מדברים על הגג, אינסטלציה, חשמל, מרתף, יסודות, מערכות חימום קירור. אלה הדברים העיקריים שנבדקים קודם כי אלה גם העלויות הגבוהות. לאחר שבדקנו את המערכות החשובות נעבור לקוסמטיקה. המטבח והאמבטיה הם החדרים החשובים ביותר בבית. בדרך כלל מי שמחליט בנושא הבית זו האישה ואם היא תאהב את המטבח ואת האמבטיה, נצליח להשכיר את הבית מהר מאוד. טיפ נוסף – גם במכירה של בית תתמקדו במטבח ובאמבטיות.

אתם מוזמנים להיכנס לאתר שלי או למלא את הטופס למטה כדי לשלוח לי שאלות או בקשה למידע נוסף – בהמשך יופיעו כאן באתר זמן מקומי מאמרים נוספים שלי בנושא השקעות נדל"ן בארה"ב ואני מקווה שהן יעזרו לכם ללמוד ולהעמיק בתחום המרתק הזה.

בהצלחה לכולם.

להשאיר תגובה

כתובת האימייל שלך לא תפורסם