ארה"ב: משקיעי הנדל"ן מחשבים מסלול מחדש עקב שינוי תנאי השוק

חצר יפה, בסך הכול
0

מאת ליאור לוסטיג

אין ספק שעליית הריביות מעיקה על המשקיעים וגורמת להתקררות השוק, כמו כן גורמים גיאופוליטיים כמו משבר המסחר בין ארה"ב לסין ועליית התעריפים ממתנים את הכלכלה. מהצד השני האבטלה הממוצעת בארה"ב ירדה לרמה של 3.7, שהיא הרמה הנמוכה ביותר מאז 1969. נתון זה מצביע על כלכלה חזקה.

באיזורים רבים האטה במכירות הבתים נגרמת עקב מחסור במלאי או מחירי נדל"ן יקרים מדי ולאו דווקא עקב העדר ביקושים. זה הבדל משמעותי מאוד בין המצב כיום לבין המצב שהיה בפתח המשבר של 2008. אז היה עודף היצע של מיליוני בתים ועכשיו אנחנו בגרעון של מליוני בתים למרות שגם זה מתחיל להשתנות ויותר מלאי נכנס לשוק.

אני מאמין שמשבר יהיה כי השוק הוא מחזורי אך אני לא צופה שיהיה משבר קטסטרופלי כמו שהיה ב 2008 אלא האטה בשוק – חשוב לזכור שהשוק בארה"ב מורכב ממאות שווקי משנה שלא התנהגו בעבר כמקשה אחת, לדוגמא מנהטן, וושינגטון וטקסס (עקב הגירה מאסיבית מקליפורניה היקרה) שלא ירדו משמעותית במשבר ובאיזורים מסוימים אפילו עלו.

להערכתי בשנה-שנה וחצי הקרובות יחול מימוש באיזורים שבהם יש ביקושי יתר של משקיעים כגון ג'קסונוויל. כבר כיום מתחילים באיזורים אלו מימושים על ידי משקיעים שמעבירים את כספם לאיזורים שעדיין לא התאוששו מהמשבר. מסיבה זאת אנחנו רואים עלייה מאסיבית בביקושים באיזורים כגון דטרויט ויוון שמשקיעים נמנעו להתקרב אליהם. במצב של ריביות עולות, מחירי נכסים גבוהים ותשואות נמוכות אין למשקיעים ברירה לחפש אלטרנטיבות.

זה נכון במיוחד גם כשהבורסות בשיא של כל הזמנים ואנו כאמור רואים בימים אלו את המימושים בשווקים. יהיה מעניין לצפות כיצד שוק הנדל"ן יושפע ממהלכים אלו – האם הכסף היוצא מהבורסה יעבור לנדל"ן או שמשקיעי הנדל"ן יכנסו לפאניקה ויתחילו לממש נכסים.

אני מאמין שמשבר יהיה כי השוק הוא מחזורי אך אני לא צופה שיהיה משבר קטסטרופלי כמו שהיה בשנת 2008 אלא האטה בשוק – חשוב לזכור שהשוק בארה"ב מורכב ממאות שווקי משנה שלא התנהגו בעבר כמקשה אחת,..

מעבר לעסקאות באיזורים ממוקדים הרבה יותר שיש בהם גורמים שיחזקו את הכלכלה האיזורית בעת משבר כלכלי לדוגמא איזורים שבהם חברות ענק כדוגמת אמזון או אפל מקימות מרכזים חדשים ויגרמו להגירה חיובית,

יצירת עשרות אלפי מקומות תעסוקה חדשים ובאיזורים שבהם גם הממשל המקומי מעודד, השקעות פיסיקליות בתשתיות והתחדשות ובמקביל היערכות להתמודדות עם משבר שכזה, כמו קונטיקט או מעבר לגבולות שלנו – אוסטרליה.

באוסטרליה לא היה משבר במשך כ 20 שנה מכיוון שלממשלה קיים תקציב מיוחד לימי משבר שמספק לתושבים הכנסה קבועה כדי למנוע האטה ותמריצים שמעודדים המשך יצוא של משאבים גם כשהכלכלה יורדת ושמירה על ריביות נמוכות כדי לעודד הלוואות של בעלי עסקים והשקעות.

עוד דוגמה היא וושינגטון שבה מוסדות השלטון לא חווים האטה בזמן משבר כי העסקה במוסדות אלה אינה מושפעת מכוחות השוק כמו שראינו עם תעשיית הרכב של דטרויט.

אז כאמור כרגע הבנק המרכזי בארה"ב מנסה לצנן את הכלכלה עם סדרה של העלאות ריבית כדי להוריד את קצב האינפלציה אבל טראמפ מתנגד למהלך מכיוון שהדבר מביא להאטה במשק.

מהלך נוסף שמשקיעים רבים עושים עכשיו הוא מעבר מנכסים שחשופים יותר למשברים לנכסים עמידים יותר מפני זעזועי הכלכלה – נכסים בעלי תשואה גבוהה וחזקה יותר כגון מולטי פמלי שלא תלוי בשוכר יחיד, מעבר מאיזור D ל C ומעלה, ודירות קטנות שמבוקשות יותר בעת משבר.

כמו כן משקיעים מנוסים מממשים את האקוויטי שבנכסים שלהם ומפזרים אותו על גבי מספר גדול יותר של נכסים ללא קורלציה ישירה לנכסים הקיימים שלהם או פשוט החזקה של מזומן שבזמן משבר הוא גם פוזיציה ראויה.

להשאיר תגובה

כתובת האימייל שלך לא תפורסם