"שמאלנים בברלין לא יודעים, שכשמשקיעים הרבה והמחסור בדירות יורד גם המחירים יורדים…"

0

שיחה מקומית והפעם עם טוביה ארם מנהל משרד יעוץ למשקיעים, תווך ותיאום פרוייקטים בברלין.

שלום טוביה, בוא נפתח בעיקר, עד כמה ברלין היא עדיין יעד אטרקטיבי למשקיעי נדל"ן?

כל עוד עליית המחירים הנוכחית בשיעור של כ 10% בשנה תימשך וחוזים עוד לפחות 7 שנים כאלה, העיסקה הברלינאית עדיין נהדרת.

אלו מגמות אתה מזהה בעיר?

יותר ויותר משקי בית קטנים נכנסים העירה ומבקשים דירות קטנות. המחירים בעיר עולים בכל מקום באופן שווה. את יחסי התשואות הטובות יותר מביאים אזורי השוליים הקרובים לאוניברסיטה או מפעל גדול.

כאיש נדל"ן, אתה מתגעגע אל ברלין של לפני חמש או עשר שנים או שאתה מעדיף להתרכז במציאות של כאן ועכשיו?

אני לא מתגעגע לכלום, כי לפני כמה שנים התגעגעתי גם לשנים שלפני זה, אז למדתי, שאם זה לא תורם לי משהו אז אני נמנע מגעגועים. נוסטלגיה נחמדה יותר לבטלנים ולמפסידנים. הכול פעם היה יותר טוב, אפילו הנוסטלגיה פעם היתה יותר טובה, בדיחה לא שלי. 

באילו שכונות הישראלים מעדיפים לשכור או לרכוש נכסים?

נויקלן, קרויצברג, שנברג ופרידריכסהיין.

…ואיזה אזורים או שכונות אתה חושב שהם מפספסים או היו צריכים להיכנס אליהם אבל נמנעים?

אני ממליץ מאד על אדלרסהוף, פארק המדע וגם על אוברשנה-ויידה – הטכניון של מזרח העיר. מה עוד? סימנסשטאט היכן שפותחים את האוניברסיטה של סימנס וגם טגל לדעתי עדיין לא התגלתה מספיק. כדאי לציין שגם קפניק הופכת לפנינה של ממש.

מה צריכה להיחשב מבחינת הישראלי השקעה טובה בברלין?

במשפט אחד, לא רק התשואה חשובה. ההתפתחות האזורית חשובה יותר. 

כדאי לדעתך למשקיעים להתרכז בברלין או אולי לצאת החוצה לערים אחרות בגרמניה?

ערים כמו מינכן ופרנקפורט היו תמיד להיט ונשארות להיט. אבל מחירי הכניסה אליהן כבר מאד גבוהים. לגבי ערים במזרח, דרזדן ולייפציג, מעולה להשקיע שם. גם ערים עם אוניברסיטאות גדולות כמו פרייבורג, גטינגן וגרייפסוואלד הן יעד. במערב כדאי לציין ערים גדולות כמו המבורג, קלן, דיסלדורף, אוסנברוק, שטוטגארט, היילברון, פפורצהיים, אוגסבורג ונירנברג.

מהי לדעתך הבעיה הגדולה של שוק הנדל"ן בברלין?

פחות מדי דירות חדשות, בניה יקרה מדי בגלל סטנדרטים מאד גבוהים שמוכתבים מלמעלה, ההגנה המופרזת על זכויות הדייר וסליחה מהקוראים השמאלנים אבל להבנתי זאת הגנה שמרתיעה משקיעים. השמאלנים לא יודעים, שכשמשקיעים הרבה והמחסור בדירות יורד גם המחירים יורדים. הרגולציה של השוק בריאה יותר מרגולציה ואיסורים של חסך ומחסור שמוכתבים אדמיניסטרטיבית-פוליטית.

טוביה ארם
טוביה ארם

מהם היתרונות?

העיר תוססת וסקסית. היא אבן שואבת להגירה חזקה ואנרגטית ותהיה בעוד 10 שנים ברמה של מינכן. עוד 10 משם ברמה של לונדון…

מה האני מאמין של החברה שלך?

לא להאמין בכלום. להישאר ספקן ולשאול שוב ושוב.

יש איזה שוק נדל"ן אחר בעולם שהיית שמח לנסות את מזלך בו?

טימבוקטו. לא, ברצינות… קנדה ופולין. 

ספר לנו על פרויקט נוכחי או חדש שאתה מעורב בו.

אני מתכנן רכישת כפר שלם נטוש והפיכתו לקיבוץ – קומונה – בסגנון הישראלי. אני בטוח שיהיו מספיק משוגעים בכל אירופה שינסו את ההרפתקה הקיבוצית בעצמם. קיבוץ שיקרא נווה שלום דויטשלאנד.

להשאיר תגובה

כתובת האימייל שלך לא תפורסם