מה למדתי בשנה האחרונה על שוק הנדל"ן בפרברים הצפוניים של אטלנטה

0

שבועות מעטים אחרי שנחתנו באטלנטה לצורך רילוקיישן, בסוף שנת 2017, כבר התחלנו אני ואישתי בגישושים ראשונים אחרי נכס נדל"ן שיוכל לשמש אותנו כמקום מגורים. אחרי שהות קצרה בבית מלון ומעבר לדירה מושכרת התחלנו לצאת מדי פעם ולחפש, כאן, בפרברים הצפוניים של אטלנטה אחרי פיסת הנדל"ן הקטנה שלנו. אוקיי… קטנה במושגים של אמריקה, כמובן.

בכתבה הבאה אספר לכם על הניסיון שלי והדברים שלמדתי על שוק הנדל"ן המקומי בתקווה שהמידע יסייע למי מכם שמתכוון לרכוש באיזור נדל"ן למגורים או להשקעה. 

אתחיל ברקע כללי אודות האיזור שבו אנחנו גרים. לעיר שבה אנחנו שוכרים דירה קוראים Johns Creek והיא צמודה לעיר מוכרת יותר בשם אלפרטה (עד לפני עשור היתה חלק ממנה). שתי הערים האלה נמצאות כחצי שעה נסיעה בכיוון צפון מאטלנטה – העיר הגדולה של מדינת ג'ורג'יה. מדינת ג'ורג'יה נמצאת בדרום מזרח ארצות הברית וחיים בה כעשרה מיליון תושבים על שטח השווה פחות או יותר לשטחה של בריטניה. מלבד ג'ונס קריק ואלפרטה מרכיבות את הפרברים הצפוניים גם ערים בשם רוזוול, מילטון, מארייטה (שלצדה East Cobb הפופולרית בקרב ישראלים), Suwanee, Peachtree Corners, דולות' ועיר צפונית יותר ומתפתחת בשם Cumming. ישנן עוד ערים שנחשבות פרברים צפוניים אך אלה פחות רלוונטיות לצורך הנושא שלשמו התכנסנו כאן. על מארייטה ואיסט קוב, אגב, הרחבתי בכתבה נפרדת. 

המעגל הקרוב יותר לאטלנטה כולל עיר גדולה בשם סנדי ספרינגס (100 אלף תושבים), את דאונוודי (כ-50 אלף תושבים), את דיקייטור הקטנה אך המוערכת וערים נוספות שגם אליהן, ברשותכם, לא אתייחס אלא ברפרוף כשאגע בנושא ה-פליפ (השבחת נכסים) לקראת סיום.

בכל אחת מהערים הגדולות כאן באיזור (ג'ונס קריק, אלפרטה, מארייטה ורוזוול) גרים כ-60 עד 90 אלף תושבים. ב-קאמינג ודולות' למשל פחות מ-30 אלף. רמת ההכנסה בפרברים הצפוניים, או לפחות בחלקם, גבוהה מהממוצע במדינת ג'ורג'יה. בהתאם גם ערך הבתים גבוה יותר.

למה אנשים קונים נדל"ן באטלנטה

אדלג באלגנטיות על השאלה למה משקיעים מכל העולם רוכשים נדל"ן באיזור אטלנטה (כולל בתי השקעה גדולים שמזרימים כסף רב לצורך כך) ואתרכז בשאלה למה הישראלים קונים נדל"ן באטלנטה. ובכן, התשובה ידועה לכם. שוק הנדל"ן הישראלי רווי מאוד וכיום דרושות חמש משכורות תל-אביביות כדי לרכוש מטר רבוע אחד בדירה במרכז העיר. זה פחות או יותר מה שמבקשים גם בלונדון (אם משכללים את המשכורת העדיפה שם) ואפילו קצת יותר ממה שמבקשים בניו יורק, ביחס למשכורת המקומית הגבוהה יותר מזו הישראלית. רק הונג קונג או ערים סיניות כמו שנז'ן או שנגחאי מציבות רף של 10 חודשי משכורת למטר רבוע בדירה.

ביחס שבין המשכורת המקומית למחיר של מטר רבוע בדירה, השוק הישראלי נמצא בקצה העליון וספק אם יש לו לאן לטפס. אני לא מומחה נדל"ן אבל התחושה היא שהדרך למטה, לכיוון של ירידות, תהיה קלה יותר מאשר הדרך למעלה. כתוצאה ממחירי הדירות הגבוהים, התשואה מהשכרת דירה שנרכשה כנכס מניב אינה גבוהה ומגרדת במקרה הטוב 2.5% או 3%. גם הסיכוי שערך הנכס יעלה הופך קטן יותר ברמות מחירים גבוהות כל כך ומנגד גובר הסיכון שתהיה נפילת מחירים וההשקעה תסתיים בהפסד גדול.


כמובן שכל מי שמשכיר כאן עושה עסק טוב. השכירות שאנחנו משלמים היא 1400 דולר לחודש בעוד הדירה כולה עשויה לעלות בין 120 ל-140 אלף דולר. גם אחרי ניכוי הוצאות כמו ועד השכונה (HOA), מיסים ושכלול תפוסה שנתית,  עדיין יש לכם תשואה קלה ומהירה של כ-8% בשנה.

בארצות הברית, המשכורת הממוצעת גבוהה מזו הישראלית והדבר נכון אפילו לגבי אטלנטה הנמצאת עמוק בדרום, הרחק מניו יורק או קליפורניה העשירות. מחירי הדירות והבתים לעומת זאת נמוכים בהרבה ונמכרים כאן מצפון לאטלנטה במחיר של 5000 או 6000 ש"ח למטר רבוע, שזה בערך חצי מהמחיר בעכו (כ-10,000 ש" למ"ר), רבע מבת ים (כ-20,000 ש"ח למ"ר) וכמעט שמינית מחיר מתל אביב (כ-38,000 ש"ח למ"ר).

כשמחירי הנכסים נמוכים בהרבה אבל המשכורות גבוהות, אפשר להניח שהשכירות כאן באטלנטה תהיה מכובדת ואכן השכירות מצליחה להשתוות למחירי שכירות של נכסים בישראל.

בית פרטי או טאון האוס?

כשהגענו לפה התלבטנו בין דירה לטאון האוס (הסבר בהמשך…) ובחרנו בדירה שבעליה ישראלים. לאורך השנה האחרונה נערכו כאן בשכונה אירועי בתים פתוחים – תצוגה של דירות למכירה וכך יכולנו להיכנס לדירות דומות לשלנו ולגלות כמה הן עולות ולשוחח עם המשכירים – רובם כמו שאתם מנחשים, משקיעים שלא גרו בשכונה יום אחד.

כמובן שכל מי שמשכיר כאן עושה עסק טוב. השכירות שאנחנו משלמים היא 1400 דולר לחודש בעוד הדירה כולה עשויה לעלות בין 120 ל-140 אלף דולר. גם אחרי ניכוי הוצאות כמו ועד השכונה (HOA), מיסים ושכלול תפוסה שנתית,  עדיין יש לכם תשואה יפה של כ- 8% בשנה. לו בעלי הבית שלנו היו לוקחים הלוואה לצורך משכנתא על הדירה הזאת (מה שככל הנראה עשו בפועל) הדיירים, כלומר אנחנו, היינו משלמים מדי חודש 700 דולר כהחזר משכנתא ועוד 700 דולר לכיס של בעל הבית.

לא אגלה לכם, גם לא את אמריקה אם אומר שבעסקאות נדל"ן תמיד עדיף להשקיע סכומים קטנים בנכסים קטנים. אלה מניבים באופן יחסי תשואה טובה יותר. זה כמובן נכון גם פה בפרברים ואולי אפילו יותר בתוככי העיר או במעגל הקרוב שם ניתן למצוא יותר נכסים קטנים.

הזכרתי את המילה טאון האוס ואולי זה המקום לפרט את סוגי הבתים הפופולריים באזור. ערי הפרברים שאת שמותיהם הזכרתי למעלה מציעות בעיקר בניה מעץ ואת האפשרויות העיקריות באות:

בית פרטי – כשמו כן הוא, בדרך כלל כולל גם חצר בגדלים משתנים (למשל 0.3 אייקר שהם קצת יותר מדונם…) ומיקום בשכונה עם ועד או בלי. בשכונות עם ועד (שנקרא כאן HOA)  יש בדרך כלל גם בריכה, מגרשי טניס ובעיקר תחושה של מקום מטופח. 

ראנץ' – בית פרטי של קומה אחת בלבד למי שמעדיף לחסוך לעצמו את חווית המדרגות.

טאונהאוס – אם תרצו "בית פרטי" שאליו הוצמד עוד "בית פרטי" ועוד אחד, כך שיש לכם לפחות קיר אחד משותף וחצר, בדרך-כלל מינימלית. גם כאן עדיף לחפש טאון האוס בשכונה עם HOA. הטאון האוס הממוצע  יהיה בן שתי קומות או שלוש כשקומת הקרקע מיועדת לפעמים לגראז'. 

יחידת קצה (End Unit) – הבית האחרון בשורה של בתי טאון האוס. נהנה מקיר חיצוני אחד עצמאי ללא שכנים וקצת יותר מרווח כללי.

דירה – נמצאת בדרך כלל בתוך קומפלקס של דירות עם מרכז משותף, חדר כושר, בריכה ועוד שירותים.

קונדו – דירה או בית ששטח החצר שלהם אינו פרטי ושייך לשכונה.

בתים פרטיים באלפרטה מציגים כיום מחיר חציוני באיזור ה-400 אלף דולר. טאון האוס בגודל דומה יעלה אפילו 100 דולר פחות, ודירות יכולות לעלות אפילו חצי מטאון האוס.

כמובן שישנם גם בתי יוקרה ואחוזות שנמכרים גם ב-500 ו-600 אלף דולר ומולם בתים פרטיים עם חצר יפה ובמיקום טוב שנמכרים ב-300 אלף דולר או פחות. אלה האחרונים יחטפו עוד לפני שתספיקו לגלות אותם, אלא אם יש להם פגמים משמעותיים.

דירוג האשראי קובע

שיטת הקנייה עובדת כך שאתם מציעים דאון פיימנט (תשלום), למשל, בערך של 20% ממחיר הבית. לצורך הדוגמה, בואו נניח 60 אלף דולר עבור בית שעולה 300 אלף דולר. את היתר תשלמו באמצעות משכנתא. לתשלום החודשי של המשכנתא יש להוסיף גם את המיסים (עוד כמה מאות דולרים מדי חודש, על פי שווי הנכס), תשלומי ועד שכונה, ביטוח הבית והוצאות נוספות. ההחזר החודשי ינוע בדוגמא שלנו באיזור ה-1300 דולר לחודש ויחד עם המיסים והביטוח כ-1600 לחודש, למשך 30 שנה. תקופת משכנתא פופולרית נוספת היא 15 שנה. 

הירשמו לניוזלטר של זמן מקומי

מה שעוד קובע את גובה ההחזר היא הריבית על המשכנתא. זאת נקבעת על פי דירוג האשראי שלכם באמריקה. זה נושא שדורש הרחבה נפרדת. במשפט אחד, אם אתם ברילוקיישן תצטרכו לבנות דירוג אשראי גבוה כדי לקבל מהבנק הלוואה בריבית טובה יותר. החוקים להשגת דירוג אשראי גבוה קצת מוזרים לנו הישראלים ומאחוריהם עומד עיקרון עמידה במוסר תשלומים (למשל, עבור המכונית וכו').

נדל"ן באטלנטה


מחירי הדירות מושפעים מאוד מהשיוך לבית הספר. מכיוון שבאמריקה הכל מדורג, גם בתי הספר זוכים לציונים. לפעמים תגלו שבית שמוצע במחיר נמוך בשוק, נמכר כך בגלל שבית הספר המשויך לו נחשב לחלש.

תהליך המכירה של נכס בארצות הברית מפוקח וכולל גם שלב של אינספקשן (בדיקה מדוקדקת). בודק מקצועי יבחן את הפנים ההנדסיים של המבנה ואת כשירותו הכללית. כל בית שיוצא למכירה מגיע עם היסטוריה רשומה. זה דבר שלא מקובל בישראל וחבל כי כך הקונים נחשפים לנתונים חשובים כמו למשל באיזה מחיר הבית נמכר בעבר, באילו תאריכים, מתי המחיר שלו ירד, מתי קפץ או הוקפץ, מתי התבטלו עיסקאות מכירה ושאר רישומים שמאפשרים לכם להפוך לבלשים לרגע ולרדת מעסקאות מפוקפקות מבעוד מועד.

מי שמטפל בתהליך כולו הוא המתווך מטעם הקונה שיוצר את התקשורת עם המתווך מטעם המוכר. כל בית מגיע עם שני מתווכים – מתווך מכירה ומתווך קנייה. אלה מקבלים ממוכר הנכס שישה אחוזים ממחיר הבית עם סיום עסקה מוצלחת. זה אומר 3% למתווך הקניה ו- 3% למתווך המכירה. בכל מקרה, הקונה אינו נדרש לשלם לאף אחד מהמתווכים. ישנם בתים שנמכרים על ידי הבעלים וללא תיווך אולם מספרם היחסי אינו גבוה.

במקרה הפרטי שלנו היינו זקוקים למכתב אישור שיאפשר לנו לקחת הלוואה לצורך משכנתא. בעצם זה המקרה הפרטי של כל אחד שכן על מנת לקחת הלוואה למשכנתא דרוש מכתב מהמלווה (Loaner) – הגוף הפיננסי שנותן לכם את המשכנתא. האופציה הפופולרית היא לא רק בנקים אלא גם מלווים מקצועיים. אחרי שהשגנו את המכתב (לקח לנו כמה חודשים) יכולנו ליצור קשר עם המתווך שלנו. לפני השגת המכתב תהליך חיפוש הבתים היה יותר תיאורטי ולצורך הכרת השטח בלבד. בית רלוונטי דורש מכם להניח הצעה וההצעה כוללת גם את הנתונים הכלכליים שלכם – אלה שמפורטים על ידי המלווה ולכן הקנייה בפועל מצריכה את אותו מכתב.

סינים או הודים?

אוקיי, אז יש אישור ויש מתווך שאתם סומכים עליו. עכשיו אתם יכולים להתחיל לחפש בלוח Zillow בית או דירה שמתאימים לכם לצורך מגורים או השקעה. הלוח קל לתפעול ומעדכן אתכם בכל פעם שנמצאת תוצאה המתאימה לחיפוש ששמרתם. אתם יכולים להגדיר את טווח המחירים שבו אתם מחפשים, למשל בין 280 ל- 330 אלף דולר, מה אתם מחפשים, למשל בית פרטי או טאון האוס, באיזה פרבר וכן הלאה.

כמובן שהאזור והשכונה הם בין הרכיבים המרכזיים הגלומים במחיר של הבית. אם אתם משפחה עם ילדים ומעוניינים בבית לצורך מגורים, כדאי לדעת שמחירי הדירות מושפעים מאוד מהשיוך לבית הספר. מכיוון שבאמריקה הכל מדורג, גם בתי הספר זוכים לציונים. כך, תוכלו למצוא באתר חיפוש הדירות את שם את בית הספר המשויך לנכס ואת הציון שלו. לפעמים תגלו שבית שמוצע במחיר נמוך בשוק, נמכר כך בגלל שבית הספר המשויך לו נחשב לחלש.

עוד נושא שקשור לבית הספר אבל לא רק הוא מוצאם של המקומיים. ישנם בתי ספר שנמצאים באזורי ריכוז של אסייתים, הודים, שחורים, יהודים, היספנים, לבנים, you name it. לכל אחד יש את ההעדפות שלו. אם אתם רוצים שהילדים שלכם ילמדו אנגלית מהר, אולי תעדיפו בית ספר שבו אחוזי המהגרים נמוכים יותר. יש כמובן מי שיחשוב הפוך ויעדיף דווקא שכונות צבעוניות יותר ו-"פחות אמריקאיות" כדי להרגיש יותר בבית ואולי גם לשפר את הסיכוי למפגשים סוציאליים ויצירת קשרים חדשים.

זה בית ב-Cul de Sac…

הגיע הזמן לצאת למסע. הבתים שאליהם תגיעו יהיו בתים ריקים ברובם עם מנעול שבתוכו מתחבא המפתח לבית. המתווך שאתכם יקבל אישור בטלפון, יכניס את הקוד, ישלוף את המפתח ו… הנה אתם בפנים. ישנם גם ימי מכירה שנקראים בתים פתוחים. אלה מיועדים בעיקר לצרכים פנימיים של המתווכים ובדרך כלל הבתים הפתוחים הם כאלה שכבר נמכרו עוד בטרם נפתחו לקהל.

מתווך מקומי טוב יוכל לעזור לכם בטיפים ראשונים ובאוריינטציה כללית. פה ושם תשמעו ממנו מושגים חדשים כמו למשל שהבית נמצא בתוך קול דה סאק. שיטת הבנייה במרבית השכונות עובדת כך שיוצרים רחובות מסועפים ובסופם מבוי סתום. המבוי הסתום הוא בעצם כיכר עגולה ומסביבה בתים. בתים שנמצאים ב-קול דה סאק נחשבים מועדפים בגלל המרחב הגדול יותר והמרווח שביניהם.

נדל"ן באטלנטה


העיר הצפונית Cumming עדיין לא מפותחת כמו אלפרטה וג'ונס קריק אבל אומרים שכך אלפרטה נראתה לפני עשור. מחירי נכסים בקאמינג נמוכים בכמה עשרות אלפי דולרים מהערים שמדרום לה גם כשמדובר בבתים עם מפרט דומה.

מה עוד תגלו כבר בביקור הראשון שלכם? שבית של שלושה חדרים הוא בעצם בית של ארבעה כי האמריקאים לא סופרים את הסלון, שלפעמים יש שני חדרי סלון ולא אחד (כלומר, בית של ארבעה חדרים יכול להיות בעצם של שישה, לו הוצג למכירה בישראל באותה התצורה), שהנכסים בדרך כלל מגיעים עם מכשירי חשמל גדולים כמו מקרר, תנור ומדיח. שהריצוף הפופולרי הוא ריצוף פרקט (יש הרבה מאוד סוגים והרבה רמות איכות) ובקומה השנייה בדרך כלל מדובר בשטיחים.

מתווכים אוהבים גם להקיש על חיפויי הקירות החיצוניים של הבית (שוב, הרבה סוגים, הרבה רמות איכות) ולציין את שמם. אותו דבר גם לגבי גג הרעפים. הם פחות יוכלו לענות, אם בכלל, על שאלות טכניות הנדסיות הקשורות במבנה. לצורך כך תצטרכו להמתין עד לביקורת האינספקשן.

אה, עוד דבר אחד. למשקיעים ההרפתקנים שביניכם קיימת גם אופציית ה-Flip, כלומר קנייה של נכס במצב לא משהו והפיכתו לנכס משהו משהו… קצת כמו בתוכניות הטלוויזיה דוגמת Fixer Upper (שאשתי מכורה לה) אפשר לגשש אחרי נכסים שאתם מסוגלים לדמיין אותם לאחר השינוי הגדול, לקנות בזול יחסית, לשפץ ביסודיות ובכישרון ולמכור במחיר שמבטיח תמורה הולמת. עד כמה שאני מבין, נכסים ועיסקאות פליפ נמצאים יותר באיזור העיר אטלנטה עצמה ובמעגל הקרוב (העיר דיקייטור, למשל) היכן שהשכונות ותיקות יותר ובתים רבים הוזנחו או לא זכו לחידוש לאורך השנים.

רווח מעיסקאות פליפ עשוי להגיע לעשרות אלפי דולרים אבל זה עסק שמתאים יותר למנוסים ולמשופשפים מבין המשקיעים – אלה מוכנים גם לספוג את מצבי הרוח של השוק או לגלות שהנכס שהשקיעו בו מאמץ רב בתכנון ובהשבחה מסרב להימכר במחיר הדרוש.

העיר המתפתחת

בחזרה צפונה ועוד טיפ אחד לסיום. מבין הפרברים הצפוניים של אטלנטה, אלפרטה וג'ונס קריק הן המבוססות יותר. רוזוול מציעה גם היא אזורים מבוססים אבל חלק מבתי-הספר שבה נכון להיום מדורגים נמוך. עוד אופציה מעניינת היא מילטון אבל אולי הבחירה האהובה ביותר על משקיעים היא העיר Cumming שנמצאת קצת יותר צפונה.

הכביש הראשי שיוצא מאטלנטה כולל מחלפי יציאה שממוספרים בסדר עולה. יציאה מספר 7 תביא אתכם לג'ונס קריק, יציאה 10 למרכז אבלון באלפרטה והחל מיציאה 12 ועד 17 זוהי קאמינג. כדי להמחיש, אם אטלנטה זה תל אביב, אלפרטה זה נתניה וקאמינג היא בערך… חדרה.

העיר הצפונית Cumming עדיין לא מפותחת כמו אלפרטה וג'ונס קריק אבל אומרים שכך אלפרטה נראתה לפני עשור. ההתפתחות של אלפרטה הייתה מאוד מהירה בעשור האחרון וקאמינג נראית כמי שצועדת בעקבותיה. מחירי נכסים בקאמינג נמוכים בכמה עשרות אלפי דולרים מהערים שמדרום לה גם כשמדובר בבתים עם מפרט דומה. בדרך כלל הבתים בקאמינג הם גם מבנייה חדשה יותר.

זהו, אני מקווה שסייעתי למי שמתעניין בשוק המקומי. אתם מוזמנים לפנות אליי כאן כדי לקבל מידע נוסף, או אם אתם רוצים ליצור קשר עם אחד מאנשי המקצוע שאותם למדנו להכיר בשנה האחרונה. באטלנטה וסביבה יש לא מעט ישראלים ותמיד מפתיע אותי לגלות כמה הרבה מהם נטשו את המקצועות הקודמים שלהם והחלו להתעסק בנדל"ן, לעבוד עם ישראלים באטלנטה זה לא רעיון רע בכלל. תהליך רכישת נכס הוא לא תמיד הדבר הפשוט ביותר, וזה דווקא נחמד שאפשר לעשות אותו כולו בעברית ועם אנשים שמדברים לא רק בשפה שלך אלא גם במנטליות שלך.

מושגי מפתח שהוזכרו בכתבה זאת

ג'ונס קריק, אלפרטה, תשואה, בית פרטי, טאון האוס, ראנץ', דירה, קונדו, דאון פיימנט, מיסים, דירוג אשראי, אינספקשן, מתווך קנייה, מתווך מכירה, מלווה (Loaner), אתר זילו, שיוך לבתי ספר, קול דה סאק, פליפ, רוזוול, קאמינג

 

להשאיר תגובה

כתובת האימייל שלך לא תפורסם