נדל"ן בגרמניה: היכן להשקיע ב-2018 ומאילו איזורים עדיף להתרחק

1

שוק הנדל"ן בגרמניה ובמיוחד בברלין הולך ומתחמם כפי שחווינו כבר בחמש השנים האחרונות. למרות הכל, במיוחד כשמנתחים את יכולת התשלום הממוצעת של הגרמנים עבור דיור בהשוואה להתפתחות המחירים, כל המומחים בתחום, כולל הבנק המרכזי הפדראלי של גרמניה, לא סוברים שהגענו למצב של בועה מסוכנת.

הבנק המרכזי מוכיח, שעקומת התפתחות מחירי הנדל"ן יצרה פער של כ 15% עד 30% בהשוואה להתפתחות הכוח הכלכלי של משקי הבית. בכל זאת, עדיין אין אותות אזעקה. כמובן, הריבית המאוד זולה של כ 1.6% מאפשרת למשקיעים לרכוש נכסים שמביאים להם תשואה צנועה 2.5%, ועדיין זה הרבה יותר ממה שההשקעה בפנקס החיסכון בבנק או בגרביים של סבתא יכולה להביא.

לא רק בברלין הביקושים גדולים. כמעט בכל ערים הגדולות בגרמניה ההתפתחות דומה. המכון לסטטיסטיקה אמפיריקה, שאוסף נתונים מ 1200 מקורות מידע על החלפות נכסים בגרמניה קבע שהייתה עליית מחירים של 7.8% בשנה שעברה בדירות למגורים ו 5.8% בבתים.

מ"ר עולה בממוצע בערים החשובות כמו פרנקפורט 4,000 יורו כשטווח המחירים מגיע מ 3,000 ל 15,000 יורו למ"ר. במינכן הממוצע הגבוה ביותר מבין הערים הגדולות: 6,470 יורו למ"ר ועוד היד נטויה. מסביב למינכן התפתחה חגורת שומן של ערים עשירות שבהן האזרחים מקבלים בסוף השנה עודפי מסים מהעירייה….העיר המבורג זוכה גם לשיגשוג כלכלי ולביקושי ענק. המחירים שם הגיעו לממוצע של 5,800 יורו למ"ר. ערים עשירות אחרות הן דיסלדורף, ויסבאדן. בברלין: 3,680 יורו למ"ר.

מצד שני, יש איזורים בגרמניה שהמצב בהם נראה אחרת לגמרי. שם מתמעטת האוכלוסייה. דירות נשארות ריקות. הדור הצעיר בורח לערים הגדולות. השירותים החברתיים, הרפואיים, התרבותיים והמסחרים מתמעטים. במקביל מסתלקים משם התושבים החזקים יותר. שטחים עצומים במזרח גרמניה הולכים ומתרוקנים. הרבה משקיעים שרכשו דירות במחירים מגוכחים וקיבלו בהתחלה תשואות חלומיות של עד 15% לשנה לא יודעים עכשיו איך להיפטר מהסחורה. בכל מזרח גרמניה יש שתי ערים חזקות שמושכות אליהן תושבים ומתחזקות על חשבון הפרובינציה: לייפציג, שהפכה ללהיט בקרב המשקיעים החדשים ודרזדן, עיר הבירה של סכסוניה. בשתי הערים האלה, שבהן אוניברסיטאות גדולות, התחזיות הן של גידול של כ 2% לשנה בעשרים השנים הבאות. בשאר האיזורים התחזיות שליליות, בעיקר.

בכל מזרח גרמניה יש שתי ערים חזקות שמושכות אליהן תושבים ומתחזקות על חשבון הפרובינציה: לייפציג, שהפכה ללהיט בקרב המשקיעים החדשים ודרזדן, עיר הבירה של סכסוניה. בשתי הערים האלה, שבהן אוניברסיטאות גדולות, התחזיות הן של גידול של כ 2% לשנה בעשרים השנים הבאות.

מזרח גרמניה בכללותה, בנוסף לאיזורים חלשים אחרים במערב גרמניה, כמו: ברמן, סארלנד, מערב נורדריין-ווסטפאלן (איזור כריית הפחם לשעבר, רור-גביט), המחירים ירדו שם ביותר מ 2% לשנה. בדרום מזרח, בגבול צ'כיה ופולין מוכרים כבר עכשיו נכסים ב 781 יורו למ"ר בלבד. ישראלים: ראו. הוזהרתם. לא להתפתות להצעות של מחירי אפס ותשואות מדהימות. אתם נופלים בפח. תישארו בסוף עם נכס ריק ועם הוצאות תחזוקה וארנונה בלתי פוסקות.

הבנק המרכזי חוזה, שעם עליית גובה הריבית הביקושים הפנימיים יעצרו והמחירים יפסיקו לעלות בקצב זה. הביקוש העיקרי יישאר בקרב משקיעי חוץ: סינים, אמריקאים, משקיעים מהמזרח התיכון שאינם זקוקים למימון בנקאי.

הבנק המרכזי של הסן קובע בדו"ח השנתי שהתפרסם לאחרונה, שבגרמניה זקוקים כל שנה ל 400,000 דירות חדשות. בשנת 2018 צפויה בנייה של 320,000 דירות. ב 2017 היה גרעון של כ 90,000 דירות. ב 2016 של 122,000 דירות. בעיקר בערים שמושכות את האוכלוסייה כמגנט נוצר מחסור חריף. ברלין נמנית על ערים אלה.

בברלין צפויה בניה של 15,000 דירות חדשות. המחסור כרגע מגיע ל 40,000 דירות, בעיקר בסקטור הזול יותר. אם המדינה היתה מאשרת מהר יותר בקשות בניה, בניה על הגגות (עם מעליות) ויורדת מעט בדרישות סטנדרט הבניה האנרגטית שמייקרות מאוד את הבניה והנחיות לשיחזור מבנים עתיקים, היה אפשר לגייס משקיעים חדשים לבניה כזאת.

בברלין יש צורך דחוף בדירות פנויות למגורים עצמיים. בשנים האחרונות נבנו פשוט מעט מדי. אתרי הבניה העיקריים התרכזו בבניה יוקרתית ושיפוץ אקסקלוסיבי עבור העשירון העליון, כאלה שלא אכפת להם להשאיר דירה ריקה רוב השנה, בידיעה, שהמחירים ממילא ימשיכו לעלות. להשכיר דירות פאר אף אחד לא רוצה, בעיקר אם המשקיע יתקע עם שוכרים שלא יעזבו את הדירה לנצח.

בברלין יש צורך דחוף בדירות פנויות למגורים עצמיים. בשנים האחרונות נבנו פשוט מעט מדי. אתרי הבניה העיקריים התרכזו בבניה יוקרתית ושיפוץ אקסקלוסיבי עבור העשירון העליון, כאלה שלא אכפת להם להשאיר דירה ריקה רוב השנה…

איזורים בברלין, בעיקר בטירגארטן, דאהלם וגרונוואלד מגיעים בפינות מסוימות עם בניה אקסקלוסיבית חדשה למחירים של יותר מ 10,000 יורו למ"ר. רחוב טירגארטן, מרכז של מעונות שגרירים, הפך לרחוב היקר ביותר בעיר. 12,000 יורו למ"ר, ואכן, כל הדירות נחטפות מיד. הכלכלה משגשגת, הכסף הגדול להשקעה נמצא זמין. הבנקים ששים לתת כסף זול, אחרת יחטפו קנסות מהבנק המרכזי.

המחירים ממשיכים לעלות מכיוון שהביקוש אמיתי. יש כניסה שנתית של כ 60,000 תושבים חדשים חוקיים-רשומים לברלין. לא סופרים כאן את הזרים הלא-חוקיים ואת הפליטים. העיר מהווה אבן שואבת לצעירים ולאקדמאים (סאטרט-אפים) ואומנים מכל העולם. בניה של דירות קטנות לבודדים, לזוגות צעירים או למשפחות חד הוריות כמעט ולא קיימת.

עליית המחירים בראי הסטטיסטיקה: תוך שנה אחת מחירי הנדל"ן עלו בברלין ב 11.4%. איזורים "צעירים" כמו: קרויצברג, פרידריכסהיין ונויקלן עלו בשנה האחרונה ב 15%. האיזור שקפץ בדהרה קדימה בעבר, פרנצלאואר ברג, מיתן את עליית המחירים והתייצב על רמה גבוהה. הצעירים שגרו בו בעבר נדדו לשכנות הדרומיות והמזרחיות. פרנצלאור ברג התברגנה. במקום בתי קפה ל"זרוקים", חנויות סקונד-הנד, נכנסו מסעדות יוקרתיות ובוטיקים יקרים. ההיפים הוחלפו על ידי ההיפסטרים. גורל דומה יעבור בוודאות רבה גם השכנות הזולות יותר. גם שם המחירים יעצרו ברמה גבוהה וידחקו את הסטודנטים והאומנים לשכונות שבהן המחירים צלעו בשנים האחרונות. בינתיים מזהים תנועה של חזרה לרובעים שננטשו בעבר לאחר נפילת החומה.

מדרומה לפוטסדאמר פלאץ הולך ומתלטש לו איזור אומנים גדול, גלריות, בתי קפה אלטרנטיביים, תיאטראות. שנברג הופכת לרובע יקר ביותר. עולם החלומות של הגייז מכל העולם מתמלא בחנויות יוקרה, מרכולים עם תוצרת ביולוגית ואלטרנטיבית יקרה. אבל, ההשקעה הטובה ביותר בברלין מזה כמה שנים לדעת המומחים השונים היא שארלוטנבורג-וילמרסדורף. הכח הכלכלי של המערב הכריע את הכף בתחרות עם מזרח ברלין. יותר ויותר מגדלי פאר צומחים מסביב לקורפירסטנדאם. החיבור לאיזור גן החיות מתחיל לקבל מימדים של "סיטי" של ממש.

ההשקעה הטובה ביותר בברלין מזה כמה שנים לדעת המומחים השונים היא שארלוטנבורג-וילמרסדורף. הכח הכלכלי של המערב הכריע את הכף בתחרות עם מזרח ברלין. יותר ויותר מגדלי פאר צומחים מסביב לקורפירסטנדאם. החיבור לאיזור גן החיות מתחיל לקבל מימדים של "סיטי" של ממש.

הכוח גולש הלאה צפונה למואביט. שכונות המהגרים והעניים יותר מתמלאות בחיים חדשים. משרדי ממשלה הולכים ונבנים מסביב לתחנת הרכבת הראשית ומביאים בגינן אלפי מבקשי דיור חדשים עם הכנסות גבוהות. איזור ההפקר שבין מערב למזרח העיר שהיה בעבר ממוקש, מגודר, חצוי בחומה ובצמוד לו היו מחסנים מכוערים של צבאות ארה"ב וברית המועצות, מתפנה והופך לאיזור של בניית מגדלים בסטנדרט גבוה: בנקים, בתי מלון, מגדלי מגורים. הלחץ הגיאו-פוליטי על המרכז משפיע על צמיחת מואביט. (המלצה אישית שלי: כדאי לרכוש שם.)

בדרום: רובע אדלרסהוף עשה קפיצה ענקית קדימה. עמק הסיליקון החדש של ברלין, פארק המדע ושלוחות הטכניון של ברלין הזרימו דם צעיר שהזניק את כל הרובע ואלה הצמודים אליו: שנה-ויידה, קפניק. שדה התעופה החדש בדרום העיר שאמור להפתח סוף סוף בעוד שנתיים, יעלה את חשיבות דרום מזרח ברלין עד לקו הרוחב שבו רעש ההמראות והנחיתות יתחיל להוות חסרון.

בסך הכול לכל גרמניה: התייקרות צפויה להמשיך עוד מספר שנים ואז להתיישר לקצב של חצי אחוז לשנה.

ניתוח כלכלי מציג נתון מעניין למשקיעים: אם הרכישה במינכן יקרה לכם כרגע, למרות התחזיות המזהירות לשנים הקרובות, כדאי לפנות לעיר היילברון שבמדינת באדן-וירטננברג. שם המחירים כרגע נמוכים מדי: 2,530 יורו למ"ר. הלחצים הסוציו-אקונימים הצפויים בעיר יכפילו את מחירי הנדל"ן תוך 7 שנים. גם העיר פוטסדאם השכנה הקטנה-הצמודה של ברלין (כמו גבעתיים ביחס לתל אביב) נותנת סיכוי גדול להכפלת מחירים תוך 8 שנים. העיר הזאת היא פנינה תיירותית נדירה. 10 מיליון תיירים בשנה יעשירו את קופת העיר ויזרימו אליה אוכלוסיה נוספת.

נתונים שפרסם הפוסט-בנק על תחזיות עליית (ירוק) וירידת (אדום) מחירים עד שנת 2030


הכתבה נכתבה על ידי טוביה ארם, משרד יעוץ למשקיעים, תווך ותיאום פרוייקטים בברלין. טוביה ארם, תואר שני באדריכלות עירונית (טכניון, חיפה), 33 שנים של נסיון בגרמניה. מתורגמן מוסמך לנוטריונים ובתי המשפט.

tuvia.aram@gmail.com

1 תגובה
  1. נועם אומר

    התעה לשיפור : לציין את שמות השכונות והמקומות בלועזית ולא בעברית, מי שלא גר פה לא יצליח לאתר את שונה ויידה על המפה ולקבל מושג איפה ממוקמת השכונה.

להשאיר תגובה

כתובת האימייל שלך לא תפורסם