'אני מאמין שנראה תיקון מחירים בשכונות המערביות וגם באלה שקרובות לשדה"ת…'

ישראל זאבי. מזהה פוטנציאל בשכונות המערביות

דאטה אנליסט, חוויית המשתמש, ניהול מוצר, ג'אווה, פייתון, בינה מלאכותית, מפתח בענן? קחו קורס אונליין במיטב מקצועות הטכנולוגיה והזניקו את הקריירה שלכם לדרך חדשה. הקורסים (באנגלית בלבד) מתחילים ב- 11 וב-12 בנובמבר. לפרטים הקליקו כאן...


על הספה עם ישראל זאבי, איש נדל"ן בעל משרד בתל אביב ובברלין

שלום, ישראל!

שלום!

בוא נפתח ישר בשאלת מיליון הדולר או מיליון ה-אירו. יש לי מיליון אירו לקנות נכס באירופה. איפה אתה ממליץ לי לקנות חוץ מברלין וחוץ מגרמניה?

זו שאלה מעניינת והתשובה שלי אולי תפתיע אותך. אני רואה פוטנציאל לא מבוטל דווקא במדינות הבלטיות שהן חלק אינטגרלי מהשוק האירופאי, יש להן כלכלות מתפתחות בקצב מהיר והנדל"ן בהן מתומחר בחסר.

אוקיי, אכן מפתיע. תן לי שם של מדינה מסוימת.

הייתי בוחר בריגה בירת לטביה שלדעתי תראה פריחה בשנים הקרובות.

ברלין עדיין נחשבת למציאה מבחינת נדל"ן או שזאת כבר היסטוריה?

ממש לא היסטוריה. בפרספקטיבה של זמן ברלין עשתה דרך ארוכה, מחירי הנדל"ן עלו בעיר בעשור האחרון ביותר ממאה אחוזים אבל יש עוד לאן לצמוח. כל עוד העיר תהיה אבן מושכת לאוכלוסיות מכל רחבי העולם ורמת ביקושים בה לנדל"ן תמשיך להיות גבוהה, מגמת עליית המחירים תימשך אם כי בקצב מואט יותר.

כמה עולה מ"ר היום בעיר?

המחיר הממוצע לדירה הוא כ-3700 אירו למ"ר אבל צריך לזכור שקיימת שונות רבה בין האזורים ובין סוגי הנדל"ן. מצד אחד אתה יכול למצוא בנייה משנות השבעים במחירים של פחות מ 2000 אירו למ"ר…

כמה זה יוצא במושגים של מחיר לדירה?

זה מאפשר למצוא דירות במחיר של פחות מ 60,000 אירו.

אוקיי.

…מצד שני אנחנו רואים דירות בבניני אלטבאו בשכונות מערביות איכותיות במחירים של למעלה מ-5000 אירו למ"ר ובקיצון השני פרויקטים של בנייה חדשה לאורך השפריי במחירים של למעלה מ 10,000 אירו למטר מרובע.

מה שנקרא, תל אביב, מאחורייך. תגיד, יש שכונה בברלין שאתה אומר ללקוחות הישראלים, עזבו, זה לא שווה את ההשקעה?

לא, את זה לא הייתי אומר, למרות שישנן שכונות שלדעתי מתומחרות בעודף ומגלמות כבר היום את המחיר שהן יהיו ראויות לו בעוד מספר שנים. לדוגמה קיים אצלנו ביקוש לדירות בשכונות נויקלן שבה המחירים כבר ברמות של שכונות מערביות מבוססות. כשאני משוחח עם לקוח אני מבין שהוא מעוניין לרכוש דירה לילד שמתגורר כרגע בשכירות בשכונה. אם אשאל אותו אם ביקר בשכונה, בדרך כלל התשובה תהיה עדיין לא.

אתה יכול להציע לו סיור שם.

אז אני אספר לך שאם אנחנו עושים עם לקוח סיור בדירות באזור, לא פעם הוא מסתיים במהירות כשהלקוח מבקש לחזור לרכב ולברוח משם. השכונה היא אכן בשלבי התפתחות אבל המחירים אינם תואמים למציאות הקיימת.

ישראל זאבי
ישראל זאבי. מאמין בעוצמה הכלכלית של גרמניה

מבין הישראלים, מי קונה היום דירות בברלין, כאלה שעברו לגור פה או כאלה שגרים בישראל ומחפשים השקעה?

הרוב כמובן הם משקיעים שרואים בברלין יעד השקעות אטרקטיבי ומעדיפים להשקיע בה מאשר בישראל או בשווקים פחות סולידיים מגרמניה.

זה תמיד רק ברלין?

לא. לאחרונה אנחנו רואים גם תנועה מוגברת של משקיעים לאזור נורדריין וסטפאליה שמעניק היום תשואות גבוהות יותר משמעותית מאשר בברלין. אבל למרבה הפלא גם לא מעט ישראלים רוכשים דירות למטרת מגורים או לילדים שלומדים כרגע בעיר או לעצמם במחשבה שבעתיד הקרוב יעתיקו את מקום מגוריהם לברלין.

למה שהישראלים לא יעשו כמו הגרמנים ופשוט ישכרו דירות בעיר במקום לחשוב על קנייה?

אני חושב שאצל הישראלים המודעות להשקעה בנדל"ן מאוד מפותחת, הם רואים באחזקה בנדל"ן כערך עליון. זו הסיבה שבארץ כולם נלחמים, תרתי משמע ,להגיע לדירה בבעלות עם כל הקושי שכרוך בכך. אבל האמת היא שגם בברלין חלק גדול מהישראלים גרים בשכירות, האני מאמין שלי אומר שצריך לעשות הפרדה בין השקעה למגורים. אני אשקיע במקום שבו אחשוב שזו השקעה מצוינת ואגור בשכירות במקום שמתאים ביותר לצרכים שלי. וזה בדיוק מה שאני ממליץ ללקוחות שפונים אלי.

ספר לנו קצת על עצמך, ממתי אתה בנדל"ן וממתי אתה בברלין? איך בכלל גילית את העיר?

אני ובת הזוג שלי פעילים בתחום הנדל"ן בשתים עשרה השנים האחרונות, רובן בעיר ברלין. לאורך התקופה שירתנו מגוון גדול של לקוחות בעיקר ישראלים שהחליטו על ביצוע השקעות בעיר. אנחנו מסייעים באיתור הנכס, בתהליך הרכישה ובהמשך בניהול הנכס והשבחתו. אני אישית הגעתי לברלין לראשונה לפני למעלה משלושים שנה במסגרת פעילויות אחרות שבהם עסקתי ועוד זכיתי לראות את העיר מחולקת וכמובן לחוות את החוויה של העיר שאוחדה ואת התהליך שהעיר עברה מאז ועד היום.

כמה פעמים בשנה אתה טס מתל אביב לברלין ובחזרה?

אני נמצא על הקו כל שבועיים ולפעמים אפילו יותר. תוסיף לזה עוד טיסות פנימיות לדיסלדורף, כל שבועיים כדי לתפעל את המשרד שלנו בנורד ריין וסטפאליה, הייתי אומר בזהירות שאני טס קרוב למאה טיסות בשנה.

אמאל'ה. אם הטייס האוטומטי מתקלקל, יכולים לשאול אותך. אתה מכיר את הדרך בעל פה.

תשמע סיפור. ביום שישי אני מגיע לטיסת UP בבוקר מוקדם .בדרך כלל ממתין בכניסה למטוס אחד הדיילים. הפעם משום מה עמד לידו גם הקברניט. הוא הסתכל עלי ואמר לי, אני מכיר אותך. אמרתי, סביר להניח שכן, אני טס אתכם הרבה אתכם. הוא צחק ואמר, אני טס יותר ממך. עצרתי את הנוסעים בשרוול העלייה למטוס ואמרתי לו, בוא נתערב שאני טס יותר ממך. ראיתי אותו כמעט קופץ על המציאה אבל אז הדייל שמאחוריו ומכיר אותי טפח לו על הכתף ואמר, רד מזה, אתה הולך להפסיד.

ישראל זאבי
ישראל זאבי. על הקו בין תל אביב וברלין

מה אתה אוהב בעיר שאין לו שום קשר לנדל"ן או להשקעות?

שזו עיר מלאת חיים. בכל רגע קורה בה משהו. אני נהנה מחיי תרבות עשירים שבישראל לא מתקרבים לזה כלל. אני אוהב לטייל בעיר, למרות שלצערי אין לי מספיק זמן לזה. אני אוהב את זה שהעיר ממוקמת בלב היבשת האירופית ומהווה נקודת מוצא טובה לטיולים. ואני מאוד אוהב לאכול במסעדות העיר. מישהו סיפר לי שיש בעיר 40,000 מסעדות. עשיתי חשבון פשוט שגם אם אוכל שלוש ארוחות ביום לא אספיק עד 120 לאכול בכל מסעדות העיר.

בוא נחזור לעסקים. איך אפשר לזהות עסקה משתלמת היום בעיר. תן לנו טיפ.

החוכמה בהשקעה נבונה זה להשקיע בזמן הנכון ובמקום הנכון. מכיוון שלא ניתן להחזיר את השעון לאחור ולקנות במחירים של פעם צריך ונכון לזהות מגמות נקודתיות שנובעות מאירועים שקרו או שצפויים לקרות. בעשור האחרון זכו לעדנה דווקא שכונות מזרחיות בברלין כמו מיטה, פרידריכסהיין ופרנצלאואר ברג ולהבדיל שכונות טרנדיות כמו קרויצברג ונויקלן – רמת המחירים בהן כבר דומה ואפילו עולה על שכונות מערביות מבוססות דוגמת שרלוטנבורג, שונברג ווילמרסדורף.

אז איפה הפוטנציאל?

אני רואה דווקא באחרונות את פוטנציאל הגידול בשנים הקרובות. להערכתי יגיע תיקון מחירים שיבטא את הערך והיתרון היחסי שלהן. חוץ מזה, אחרי שנות דחייה ומתוך תקווה ששדה התעופה החדש אכן יפתח כמתוכנן בסוף 2018 אני מעריך שמי שירוויח מכך הן השכונות הסמוכות ובעיקר קופניק.

המחירים בברלין עולים, איפה זה ייגמר? ברלין תהיה כמו פריז? לונדון?

חזון למועד, עליית המחירים בברלין בשנים האחרונות הביאה אותה לרמת מחירים שדומה למספר ערים גדולות אחרות בגרמניה אבל אם אתה משווה לערים כמו המבורג או מינכן נראה שיש לה עוד כ-100% לעלות בשביל להשתוות אליהן.

אז יש עוד תחנות בדרך…

כן. תראה, ברלין לא נופלת מפריז ומלונדון בשום דבר, לדעתי. אסור לשכוח שפרספקטיבת עליית המחירים בעיר החלה רק שנים רבות אחרי נפילת החומה להבדיל מפריז או לונדון שמעולם לא היו במצב דומה. כדי להגיע למחירי לונדון או פריז העיר צריכה לעשות עוד דרך ארוכה של כ 400% , אבל אני לא רואה סיבה שזה לא יקרה.

אתה מאמין בכוח של החוק לבלימת מחירי השכירות בעיר?

אני לא מאמין בו ולדעתי אף אחד לא מאמין בו. לא ניתן לצפות שאנשים יתנהגו בניגוד לכוחות השוק. המגמה של בלימת המחירים מבורכת אבל הדרך שבה היא מבוצעת פשוט לא אפקטיבית. להבדיל גם בישראל יש ניסיון לעצור את דהירת מחירי הנדל"ן, זה יצליח רק עם הגדלת ההיצע שיאזן בכוחות טבעיים את הביקושים הגואים. איך אפשר לצפות מבעל נכס שישכיר דירה ב 6 אירו למ"ר כשיש עשרות אלפי אנשים שצריכים מקום לגור ומוכנים לשלם מחיר כפול מזה. הגדלת ההיצע, הטבות מס ליזמים שיבנו להשכרה במחירים מבוקרים הם הפתרון הריאלי הסביר שייתן גם מענה אמיתי לעליית המחירים.

ישראל זאבי
בהופעה של U2 במרצדס בנץ ארנה

אוקיי, אז בוא נסכם לקראת סיום. השכונות המערביות זה הדבר הבא?

כן, אני מאמין שנראה תיקון מחירים מתחייב בכל השכונות המערביות שיביא אותן לרמת מחירים ריאלית יותר. כמו שאמרתי נראה גם צמיחה מהירה בשכונות הסמוכות לשדה התעופה. מבחינת מיקרו לוקיישן כל האזורים שנמצאים מתחת לנתיבי הנחיתה של שדה התעופה טגל בשכונות פנקו, ריניקנדורף ושפנדאו ייהנו מסגירת שדה התעופה. אבל זה בתנאי שתתקבל החלטה לסגור אותו.

קראנו לא מזמן ששרי אריסון רכשה כמות גדולה של דירות להשכרה בעיר. משקיעים זה משהו שטוב לברלין לדעתך?

טוב, אני מניח שאתה יודע שהפרנסה שלי מבוססת על משקיעים בעיר … אבל ברצינות, העיר ברלין ש-85% מתושביה חיים בשכירות התבססה תמיד על משקיעים. כדי שמישהו יגור בשכירות, צריך שמישהו יהיה הבעלים וזהו בדרך כלל המשקיע. גברת אריסון עשתה דבר נכון כמו משקיעים אחרים שרואים את הפוטנציאל בעיר. אבל הייתי שמח יותר אם הייתי רואה את אותם משקיעים עושים יותר בתחום הבנייה החדשה שהיא הפתרון האמיתי למצוקת המגורים בעיר .

למה העיר סובלת ממעט התחלות בנייה?

לפני לא הרבה שנים כשמחירי הנדל"ן בעיר היו נמוכים, לא היה הגיוני לבנות כי מחירי הבנייה היו יותר גבוהים ממחיר הבניינים הקיימים. ברמת המחירים של היום ועם קצב המחירים העולה הייתי מצפה מיותר משקיעים, גם ישראלים להשקיע בבנייה חדשה ומודרנית שמצד אחד תעניק להם תשואות נאות על השקעתם ומצד שני תיתן מענה לחסר העצום שקיים במגורים.

מה החלום שלך שקשור בברלין?

אני לא איש של מגדלים באוויר, אלא יותר מחובר עם שתי רגליים על הקרקע. אני גם לא חושב שאוכל ליהנות ממנה מבלי לעבוד שכן אני מאוד אוהב את העבודה שלי . מה שכן הייתי רוצה זה שיהיה לי יותר זמן להשקיע במשפחה, בילדים, בנכדים גם כשהם באים לבקר אותנו בברלין וגם כשאנחנו נפגשים איתם בארץ.

על איזה פרויקט אתה עובד בימים אלה?

אנו משווקים בכל רגע למעלה מ-30 פרויקטים ברחבי ברלין. אני מאמין שאנחנו צריכים להציע למשקיע הפוטנציאלי מראה שלמה של הזדמנויות ההשקעה בעיר, תוך ניסיון אמיתי למצוא לכל משקיע באופן פרטני את ההשקעה שמתאימה לו. במקביל אני מקדיש מאמץ לענות לצורך הגובר של הרבה מהלקוחות שלנו למצוא נכסים מניבים עם תשואות שברלין לא יכולה כיום להציע. בגלל זה פתחנו משרד נוסף במערב גרמניה שממנו אנו מטפלים בהשקעות לקוחותינו במערב גרמניה.

איפה אתה בעוד חמש שנים?

כנראה בטיסה… אבל סביר להניח שבברלין או בתל אביב. אני משוכנע שגם בעוד חמש שנים אפעל עבור לקוחות להשבחת ההשקעות שלהם ולאיתור הזדמנויות. אני מקווה שאוכל גם למצוא קצת יותר זמן לעצמי ולמשפחה.

לא מפתה אותך לנסות שווקים חדשים, מחוץ לגרמניה?

יש לי הרבה הצעות להתפתח למקומות אחרים, אבל אני חסיד ומאמין גדול בעוצמה הכלכלית של גרמניה. נכון להיום אין לי סיבה להיות במקום אחר. אבל כמו שאמרו לפני גם אני לא אומר, לעולם לא.

תן לנו המלצה על מקום בברלין שאנחנו לא מכירים, אבל צריכים.

כשאנחנו מגיעים מדי שבועיים לארץ, הדבר הראשון אחרי הטיסה זה ללכת למסעדת דגים בנמל יפו. אנחנו גרים ממש סמוך לנמל. זה אולי אחד הדברים שהיו חסרים לנו פה. אבל ראה זה פלא גם את זה מצאנו בעזרתו האדיבה של רועי מנהל המשרד שלנו בברלין שאיתר עבורנו מסעדת דגים כמעט כמו בארץ בבעלות טורקית. מגישים שם דגים וסלטים טעימים ברבע מהמחיר שאנחנו משלמים בישראל…

איך קוראים למסעדה?

ATLANTIK. יש להם שני סניפים אנחנו אכלנו בזה של פוטסדאמרשטרסה.

רשמנו. תודה, ישראל.

תודה

לפרטים מישראל זאבי על נכסים בברלין

לאתר סוויט הום, המשרד של ישראל זאבי

האופציה לתגובות נסגרה בינתיים עבור כתבה זאת